지적법에 "필지"라함은 하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말하고,
"지번"이라함은 토지에 붙이는 번호를 말한다고 정의돼 있다.

즉, 인위적으로 도면상 토지에 획을 그어 번호를 정해 놓은 것이다.

그 모양새가 각각 다르고 위치에 따라서 어느 토지는 도로에 접해있어
상당한 금액이 나가고 뒷편에 있는것은 가격이 형편없다.

생김새와 위치에 따라서 다양한 가치를 나타내는 것이 토지다.

지적도에 표시된대로 공시지가나 거래가격이 정해지는 것을 통상 지가로
인정하지만 이것이 정해진 가격은 아니다.

토지의 가격은 상황에 따라서 무궁무진한 변수를 내포하고 있으며,
그 상황을 일반인들도 연출을 할수 있는 방법이 있으니 이것이 부동산이
다른 재화와 차별되는 매력이다.

예를 들자면 재개발전 수백필지가 각각 필지별로 금액이 달랐으나 재개발
후에는 전체적인 금액이 하나의 필지 가격으로 정해진다.

물론 재개발전 전체 토지가격의 합산보다 개발후 통합된 하나의 필지
금액은 상승한다.

개발업자가 손해를 보면 개발을 하겠는가.

신촌의 장씨는 토지를 합병하여 성공한 케이스다.

제법 큰 185평의 토지를 소유하고 있었는데,이땅이 길이 없는 맹지였다.

자신의 토지가 막다른 골목에 위치한 것이다.

부동산에서 산정한 금액은 앞집의 60%선인 평당 600만원.

집앞에 2필지의 토지가 각각 50평씩 막고있어 그야말로 보는 사람도
답답한 토지였다.

앞집은 평당 1,000만원씩이나 가는데 억울할밖에, 고민끝에 결심하여
꺼꾸로 앞의 토지 2필지를 동시에 평당 1,000만원씩 10억원을 주고 매입
했다.

매입한 순간 상황이 변했다.

단박에 285평의 토지가격이 평당 1,300만원으로 치솟아 버린것이다.

오히려 주변의 시세보다 30%정도 상승하는 기현상이 벌어졌다.

토지는 또 그 지역의 실정에 맞는 활용평수가 있는 것이다.

고급 주택가에서는 50여평의 토지는 가격이 떨어지고 100평이상의 토지가
제값을 하고, 대로변 빌딩가의 토지는 적어도 300평이상이 돼야 그 가치를
인정 받는다.

이렇듯 지역 상황에 맞는 토지로 가공하면 현재의 가치보다 한층 더 좋은
효과를 얻을수 있다.

여기서 규모가 큰 토지를 분할하여 제값받고 쉽게 처분한 실례를 살펴
보자.

정씨는 도로에 직사각형으로 길게 접한 토지 370평을 소유하고 있었다.

한필지가 폭이 20m, 길이는 60m나 되는 토지였다.

주변의 시세보다 평당 200만원이상 저렴한 평당 800만원인데도 금액이
커서 거래가 쉽지 않은 것이었다.

고민하다가 구청 지적과에서 약 92평씩(15 mx 20m)4필지로 분할하여
부동산에 매물로 내놓아 손쉽게 제값받고 처분했다.

이렇듯 토지는 상황에 따라서 뭉쳐도(합병)벌고 쪼개도(분할)벌수 있다.

현재의 상태 그대로 활용하려 하지말고 여러모로 변화를 주어서 소유한
부동산이 최고의 가치를 창출토록 해야할 것이다.

정광영<한국부동산컨설팅대표>

(한국경제신문 1995년 9월 29일자).