통계를 보면 6대 도시 가구의 60.2%가 남의 집에서 전세나 월세로 산다고
한다.

그 많은 세입자들은 항시 임대보증금에 대한 불안감을 떨칠 수가 없다.

혹시 임대하여 사는 주택이 경매라도 되면 자신의 보증금은 찾을 수가
있는가.

임대보증금을 확보하기 위하여 등기부상 전세권등기를 해야 제일 안전
하지만 대부분의 집주인이 꺼리므로 스스로 방법을 찾아야 하는데 그 방법이
바로 주택임대차 보호법을 활용하는 것이다.

이 법을 활용하면 전세권등기와 같은 효력이 발생하고 일정 범위에서는
전세권설정 보다도 우선적으로 보호받을 수있다.

그 방법은 임대차계약서상의 확정일자와 주민등록전입신고다.

확정일자인은 전세등기와 달리 집주인 동의가 필요없고 계약서만 갖고
가면 받을수 있으며 전세보증금 규모에도 제한이 없다.

방법도 간단하다.

계약서를 가지고 등기소나 공증인가된 법률사무소를 찾아가면 계약서에
확정일자를 받을 수있다.

비용은 500원에 불과하다.

이렇게 주민등록전입신고와 확정일자를 받아두면 두가지로 보호를 받을
수가 있는데 첫째가 우선변제권이다.

내용은 선순위의 전당권이나 기타의 채권에 관계없이 특별시 직할시는
보증금이 2,000만원이하일 경우 700만원,기타 지역은 보증금 1,500만원
이하일 경우 500만원을 타권리자에 대해 최우선적으로 보호받을 수있다.

둘째는 확정일자제도가 전세입자들이 전세금을 받아내는데는 사실상
전세권설정과 똑같은 효력을 갖는다는 것이다.

다시말해 전세로 사는 집이 공매나 경매로 넘어가 경락대금을 배당받는
경우 전세권설정자나 임대차계약서상에 확정일자인을 받은자가 모두 같은
권리를 법에서 인정한다는 것이다.

예를들어 서울에서 경매가격 1억원인 주택에 갑이 7,000만원의 저당권을
설정한뒤 을이 2,000만원의 보증금에 전세를 들면서 주민등록전입과
확정일자인을 받았고 병이 3,000만원의 저당권을 설정했다면 어떻게 분배
되는가.

서울지역에서는 보증금 2,000만원이하의 세입자에게 700만원의 최우선
변제권이 인정되므로 을이 먼저 700만원을 받고 이를뺀 나머지 9,300만원
에서 을보다 앞서 저당권을 설정한 갑이 7,000만원을 받게된다.

나머지 2,300만원은 을이 최우선 변제후 남은 1,300만원을 받고 병은
남은 금액인 1,000만원만 배당이 되는 것이다.

여기서 확정일자인제도와 전세권설정과의 차이점을 살펴보자.

우선 확정일자인을 갖춘 전세입자는 집주인에게 전세금을 반환받기 위해
전세집을 경매 신청을 할수 없다.

하지만 전세권설정자는 주인이 전세금 반환을 늦출때 직접 법원에 경매를
신청할수 있다.

또한 전세권은 전세기간내에 전전세 또는 임대할수도 있고 다른사람에
담보나 양도를 할수도 있으나 확정일자제도는 단지 전세를 든집이 경매
또는 공매에 부쳐졌을때 자신의 보증금을 회수하는 권리만 인정받을수 있다.

확정일자인은 전세입자가 필히 주민등록을 이전해야만 효력을 갖는데
반해 전세권은 주민등록 이전여부와 관계없이 효력을 갖는다.

확정일자인에 의해 전세금 변제요구를 하려면 사전에 주민등록이전과
입주를 마친 뒤라야 한다.

그리고 전세등기처럼 세든 집에 먼저 저당권을 설정한 선순위권리자에는
할점은 확정일자인은 아무때나 받을 수 있으나 경매나 기타 유사시 변제
순위를 정할때의 기준은 전세계약일이나 입주일이 아니고 확정일자인을
받은 날이 되므로 무조건 계약 즉시 확정일자인을 받아놓는게 좋다.

정광영 < 한국부동산 컨설팅 대표>

(한국경제신문 1995년 11월 3일자).