[부동산교실] 교환매물 거래시 주의할점 .. 등기부 확인요

정광영 < 한국부동산 컨설팅 대표 >

불경기에는 부동산거래의 한 방편으로 "교환"이 유행한다.

교환이란 원래 서로 가치가 비슷한 것끼리 등가교환하는 것이다.

보통 교환의 방법은, 주택을 소유한 사람이 그 주택을 팔아서 상가를
사고자 하고, 상가를 소유한 사람은 역으로 상가를 팔아 주택을 구입
하려고 할때 주택과 상가를 교환하고 부동산가액의 차이는 현금으로
지급하는 것이다.

이는 통상적인 거래의 단계를 줄이고 소요경비와 시간을 단축하는
장점이 있다.

이처럼 내용상으로는 장점이 있으나 실질적인 교환거래에서는 문제점을
많이 내포하고 있다.

교환물건은 거래가 안되는 주택 상가 임야 빌딩등이 주종을 이루고있고
그러기에 웃돈을 받을 목적으로 물건을 내놓은 사람들은 자금조달의 한
방법으로 교환을 원하기도 한다.

웃돈을 원하는 부동산교환은 현금융통이 우선이기에 흥정만 잘하면
원하는 물건을 저렴한 값에 살수도 있는 것이다.

그러나 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다.

등가교환이라고 하지만 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에
실거래가가 아닌 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지는 탓이다.

누구나 자신의 물건은 금액을 높게하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려
하기때문에 서로 인정할 조건을 제시하기 어렵다.

그러기에 교환물건은 물건가격이야 어떻든 웃돈을 많이 받을수 있는
조건을 원하거나 등가교환이 아니더라도 꼭 필요한 물건과 교환하겠다는
것이 아니면 적정한 가격선을 맞추기가 어렵다.

또한 부동산교환을 주선하는 업자의 농간에 거래 당사자들이 피해를
보는 수가 많아 주의를 해야 한다.

예를 들면 서울이나 수도권에 있는 주택 대지 빌딩 상가등은 해당지역
땅값고 인근 지역상가 주택 빌딩등의 평균가격이 있기 때문에 실거래
가격을 비교적 정확히 추정할수 있다.

그러나 지방의 임야나 토지는 가격차가 심하기에 정확한 가격을 산정하기
어려운점을 이용하여 일방의 교환물건을 현격히 싼금액의 토지나 임야로
교환하여 차액을 챙기는 경우가 빈번히 일어나고 있는 것이다.

실예를 들어보자.

화곡동에 살고있던 임모씨는 일산에 아파트가 당첨되어 어쩔수 없이
이사를 가야될 형편이었고, 아파트 잔금을 차루기 위해 현재 살고 있는
싯가 1억3천만원상당 연립주택을 처분해야 되었다.

부동산중개업소에 처분을 의뢰 했으나 아파트 입주일이 다가와도 팔리기는
요원 하였다.

그는 할 수 없이 신문 부동산 광고란을 보고 교환을 의뢰 했다.

며칠후 교환을 의뢰한 곳에서 연락이와 현금 5천만원과 충청북도 체천군에
있는 싯사 8,000만원 상당의 임야 16,000평과 교환하자는 제의를 하였다.

임씨는 고환업자와 새벽에 임야의 소재지에 가보고 별 의심없이 교환거래를
하였다.

나머지 금액은 부동산에 투자 하였다고 생각하고 있던중, 1년후 우연히
제천군의 현지 임야의 시세를 알아보았더니, 임야의 시세는 평당 2천원에도
거래가 안된다는 것을 알게됐다.

급히 수소문 했으나 행방이 묘연하여 연립주택을 매입한 사람을 찾아
상황을 설명하니 자신은 연립주택을 현금 1억1,000만원을 주고 샀다는
것이었다.

물론 임야의 시세를 정확히 알아보지 못한 임씨의 책임도 크지만 이같은
일은 부동산교환거래에서 다반사로 일어나므로 일반적인 교환에서 필히
주의하여 거래를 하여야 한다.

이외에도 서울이나 수권에서 웃돈을 조건으로 교환을 원하는 상가, 빌딩,
주택 등은 대다수 담보가 잡혀 이써나 기타의 채권관계가 복잡하게 얽혀
있어 깨끗하지 못한 물건인 경우가 많기에, 미리등기부등본을 비롯 관계
서류들을 확인, 조사하여 고환에 임해야 할 것이다.

(한국경제신문 1995년 12월 15일자).