법원경매와 성업공사공매를 이용하면 시세보다 보통 10~40%정도 싸게
내집을 마련할수 있다.

법원경매는 채권자의 요청을 받은 법원이 채권자가 담보로 잡고 있는
부동산을 일반에 강제매각하는 것이고 성업공사공매는 성업공사가 금융기관
이나 대기업으로부터 매각의뢰를 받은 부동산(비업무용 부동산)이나 세금을
체납해 압류된 부동산(압류부동산)을 공개 매각하는 것이다.

최근 경기부진으로 인한 기업부도급증으로 이들 경매나 공매에서는 각종
담보부동산들이 무더기로 쏟아져 새주인을 기다리고 있다.

주택을 건설할수 있는 토지는 물론 바로 입주할수 있는 아파트 다가구
단독등 주택들도 많이 나와있다.

경락가격도 아파트의 경우 시세에 비해 10~20%,단독주택과 다가구주택은
30~40%정도 각각 싸다.

게다가 토지거래허가지역내 농지의 경우 경매와 공매(비업무용 부동산은
3회이상 유찰시)를 통해 구입하면 토지거래허가를 받지 않아도돼 유리하다.

그러나 경매.공매부동산을 매입할때 권리관계를 충분히 조사하지 않아
낭패를 보는 경우가 있으므로 주의해야 한다.

<< 법원경매절차 >>

서울 부산등 대도시 법원에서는 주택이나 상가등 건물이, 의정부 수원등
지방법원에서는 전답 임야등 토지가 많다.

채권변제를 위해 담보부동산경매를 요청하는 법원이 당해 부동산소재지
민사지방법원이기 때문이다.

법원경매에 참가하려면 법원경매공고 경매정보지등을 활용하거나 해당법원
경매과를 찾아가 원하는 부동산을 물색한다.

그런 다음 현지에 나가 등기부등본을 열람, 채무관계를 확인하고 세입자
현황도 파악한다.

부동산의 권리관계조사가 끝나 경매기일이 오면 주민등록증 도장과 예상
매입금액의 10%이상을 보증금으로 준비해 경매장에 나간다.

<< 성업공사공매절차 >>

성업공사공매는 한달에 약 2번정도 서울본사와 부산 대구등 지사에서
실시된다.

이때 내정가를 공개한가운데 물건별로 서면으로 응찰물건과 금액을 써낸다.

성업공사공매에 참가하려면 본.지사 매각상담실을 찾아가 공매물건을 골라
확인한후 공매당일 응찰금액의 10%를 갖고 응찰하면 된다.

입찰은 공매개시선언과 함께 물건에 대한 설명이 있고 이어 나눠주는
입찰서에 필요내용을 기재, 봉투에 넣어 제출하면 된다.

낙찰자는 입회검사역과 입찰인들이 지켜보는 가운데 그 자리에서 결정돼
성명과 입찰금액이 공표된다.

법원경매와는 달리 부동산의 명도책임을 성업공사가 지기 때문에 경매만큼
권리관계에 신경쓸 필요가 없다.

유찰부동산에 대해서는 유찰당시의 가격으로 다음 공매때까지 수의계약으로
매각한다.

<< 유의점 >>

성업공사공매와는 달리 법원경매는 담보부동산의 명도책임이 매수자에게
있으므로 권리관계를 정확히 조사하는 것이 중요하다.

특히 경매가 진행중일때도 권리관계에 변동이 생길수 있으므로 같은 물건
이라도 경매 1시간전에 나오는 공부를 꼭 열람해야 한다.

공부열람시 가장 관심을 기울여야 하는 사항은 가등기 가처분 전세권
지상권등이다.

2순위이하에 있던 가등기와 가처분이 경매진행과정에서 등기부등본상
1순위로 올라서 있으면 아무리 좋은 물건이라도 경매에 참가하지 말아야
한다.

등기부등본상 1순위인 가등기권자나 가처분권자는 경락자에 우선해 경매
부동산의 소유권을 이전해 갈수 있어 보증금만 떼이기 십상이다.

전세권자와 지상권자가 있는 경우에도 경락받은후 물건을 사용하는데
말썽이 빚어질 가능성이 크므로 피하는게 좋다.

따라서 전문지식이 부족한 일반시민들은 이러한 법원경매의 복잡한 절차와
권리관계에 혼동을 가져올수 있기 때문에 경매전문 컨설팅회사에 조언을
구하는 것이 바람직하다.

< 김태철기자 >

(한국경제신문 1996년 2월 21일자).