1억~2억원정도의 여유자금이나 퇴직금을 갖고있으나 마땅한 투자대상을
찾지 못하는 사람이 있다면 주택임대사업에 눈을 돌릴만하다.

지역선택만 잘하면 사업하기에는 어중간한 돈으로도 안정된 수익과 투자
이익을 동시에 올릴수 있기 때문이다.

특히 전용면적 18평이하 미분양아파트 5가구이상을 구입해 임대사업자로
등록하면 5년임대후 매각때 양도소득세 완전감면은 물론이고 등록세 취득세
재산세 감면혜택을 받을수 있다.

전용면적 25.7평이하의 경우도 양도소득세 감면혜택이 주어진다.

정부는 미분양아파트 해소와 전세시장 안정을 위해 장기적으로 임대사업자
요건을 완화할 예정이어서 임대사업 전망은 더욱 밝다.

<> 사례

서울 마포에 살고있는 방모씨는 퇴직금으로 받은 1억5,000만원을 어디에
투자할까 고민하다 투자 안정성이 높은 주택임대사업을 선택했다.

마침 남양주 창현지구에 미분양으로 나와있던 주공 24평형(전용면적 18평)
5가구를 매입했다.

분양가 5,275만원에서 국민주택기금 융자 1,200만원을 뺀 부담액은 가구당
4,075만원.

그러나 입주시기인 97년4월까지 들어가는 돈은 가구당 계약금 820만원,
올해말까지 3회에 걸친 중도금 1,920만원등으로 5가구 모두에 대해 1억
3,700만원이라는 계산이 나왔다.

가구당 1,335만원인 잔금은 임대보증금으로 충당할수 있기 때문.

방씨는 내년 4월 입주에 맞춰 인근 임대시세인 가구당 3,500만원의 임대
보증금을 책정했다.

이중 1,500만원만 보증금으로 받아 분양잔금을 납부하고 나머지 2,000만원
은 월세로 돌려 가구당 40만원씩 월 200만원의 임대수익을 올린다는 생각
이다.

이렇게되면 월임대료에 대한 사업소득세, 국민주택기금 융자금이자(월
10만원), 1년에 각각 한번씩 내는 건물세와 토지세를 빼더라도 한달평균
175만원이상은 보장되는 셈이다.

뿐만아니라 집값이 오르는데 따른 앞으로의 기대수익도 무시할수 없다.

아파트 임대소득만 연간 2,400만원일 경우 사업소득세는 연간 131만원이
된다.

아파트의 과세표준율 60%적용한뒤 4인가족기준 공제액 222만원을 뺀
1,218만원이 과표액이 되는데 이 경우 95년기준으로 18%의 과세비율이 적용
되기 때문이다.

1년에 두번 부과되는 재산세도 10만원 내외이다.

임대사업일 경우 토지세가 분리과세되기 때문에 일반인이 여러채의 집을
소유하고 있는 경우보다 훨씬 싸다.

<> 세제상 혜택

취득세와 등록세등 지방세는 지방세감면조례에 따라 전용면적 18평이하의
공동주택 5가구이상을 건축하거나 매입할 경우 완전면제된다.

재산세(건물분)는 전용면적 18평이하 10가구이상일때 50% 감면되며 토지세
는 5가구이상을 하나로 묶지 않고 0.3%의 세율로 각주택에 대해 분리과세
된다.

사업소득세는 종합과세되기 때문에 월임대료 이외의 소득이 많을 경우
종합소득세가 많이 부과된다.

하지만 임대주택을 월세로 하지 않고 전세보증금만 받는다면 부동산임대에
대한 사업소득세는 부과되지 않는다.

가장 중요한 양도소득세 감면은 미분양아파트와 단독주택 다세대주택등이
달라 주의해야 한다.

미분양아파트 5가구이상을 구입해 5년이상 임대한후 팔면 양도소득세가
완전 면제된다.

그러나 다세대 단독주택등은 86년이후 신축된 주택 또는 86년이후 본인이
입주한 사실이 없는 주택을 샀을 경우 5년 임대후 매각하면 50%, 10년임대후
팔면 100% 감면된다.

<> 임대사업의 주의점

건설임대사업자는 건축허가서가 있으면 임대사업자로 바로 등록되지만
매입임대사업자는 아파트를 분양받았더라도 완공후 5가구 이상의 소유권
이전등기를 마쳐야 사업자등록이 가능하다.

현재 소유권이전에 부과되는 취득세와 등록세에 대한 면제 논란이 빚어지고
있는 것도 이때문이다.

정부는 이에따라 올하반기부터 소유권등기 이전이라도 임대사업계획서를
제출하면 임대사업자로 등록, 취득세와 등록세를 면제받을 수 있도록 한다는
방침이다.

임대사업등록은 거주지 관할구청에 하면된다.

요즘 도심자투리땅에 건립붐이 일고 있는 다가구주택은 구분등기가 불가능
해 한채의 단독주택으로 취급된다는 점에 유의해야 한다.

<> 미분양아파트 선택요령

임대사업을 위한 미분양아파트는 완공후 임대가 잘되는 곳이 1순위이다.

따라서 임대주택이 대부분 소형인 점을 감안할때 신혼부부 학생 독신
직장인들이 출퇴근하기 편리한 곳이나 인근에 대규모 공단등이 들어서 있는
곳이 좋다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 3월 25일자).