"6월말 시한" .. 부동산 실명전환 이렇게...

명의신탁한 부동산을 실명으로 전환해야 하는 실명전환유예기간(6월30일)
만료가 두달여 앞으로 다가왔다.

부동산 실명제가 실시된 지난해 7월이후 지난2월까지 부동산 실명전환
건수는 모두 6천8백45건에 달하고 있다.

재경원은 전환실적이 아직 저조한 것은 개정농지법에 대한 이해가 부족
한데다 실명전환방법등에 대해 아직도 일반인들이 잘 모르기 때문이나 내달
부터는 전환 건수가 크게 늘어날 것으로 보고 있다.

오는 6월30일까지 명의신탁부동산을 실명으로 전환하지 않으면 부동산가액
의 30%에 해당하는 과징금을 내야하며 명의신탁 자체가 무효화돼 부동산의
실제 소유자는 자신의 권리를 주장할수 없게 된다.

주요 실명전환 사례를 문답으로 알아본다.

-지난 87년 취득한 논을 다른 사람이름으로 등기이전해 놓고 근저당만
설정했을 경우 어떻게 전환하나.

<>농지가 있는 시 군 구청과 면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아
명의신탁해지약정서를 작성, 시 군 구청에서 검인을 받은뒤 등기소에 명의
이전 신청을 하면 된다.

그러나 논의 소유권과 관련, 다툼이 있을 경우에는 소송을 거쳐야 하며
이때는 명의신탁해지 약정서 대신 판결문을 제출해야 한다.

오는6월 이전에 소송이 제기됐을 경우에는 실명전환 유예기간이 확정판결후
1년까지 연장된다.

-93년 토지거래허가지역내 논을 사서 명의는 원소유주 이름으로 그대로
해놓고 가등기만을 설정한 경우는.

<>미등기 부동산은 경과조치에 따라 오는 98년6월30일까지만 이전등기
신청을 하면 된다.

또 시 군 구에서 토지거래허가를 받아야 하며 농지취득자격증명도 발급
받아야 한다.

-94년 임야를 샀으나 토지거래허가를 못받아 미등기상태로 친척명의로
가등기만 한 경우는.

<>미등기 부동산이므로 98년 6월30일까지 이전등기를 해야 하며 임야는
해당 시 군내 전세대원이 6개월이상 거주해야만 토지거래허가를 받을수
있다.

토지거래허가를 받은 경우는 임야매매증명을 발급받은 것으로 간주한다.

토지거래 허가구역이 아닌 지역에서 1만평방m 이상의 임야를 취득할 경우
에는 시 군에서 임야매매증명을 받아야 한다.

친척명의의 가등기도 명의신탁에 해당하므로 오는 6월30일까지 자신명의로
변경해야 한다.

-93년 시민권을 얻은 해외교포이다.

한국에 갖고 있던 부동산을 해외로 이주하면서 친척이름으로 등기이전해
두었다.

어떻게 실명전환하나.

<>외국 시민권자는 실명전환시 외국인토지법에 의해 토지소재지 시 도지사
의 허가를 받아야 한다.

해외교포1세가 외국국적 취득전 본인명의로 소유하던 토지를 명의신탁한
경우는 허가를 받을수 있으나 토지취득 당시부터 명의신탁해 놓은 경우는
허가를 받을수 없다.

또 해당 부동산이 농지인 경우는 영농의사를 입증할수 없으므로 실명전환이
불가능하다.

대한민국 국적을 갖고 있는 해외 영주권자는 내국인과 마찬가지로 하면
되며 별도의 허가는 받지 않아도 된다.

-아파트입주권을 당첨자(조합원)으로부터 샀는데 준공허가가 나지 않아
등기를 못하고 있다.

완공후 최초 등기는 당첨자명의로 해야 하는데 실명법상 어떤 조치를
취해야 하나.

<>아파트가 완공돼 소유권보존등기가 된 이후 최초 등기를 당첨자 명의로
하는 것은 명의신탁에 해당되지 않는다.

따라서 당첨자명의로 등기한후 나중에 등기를 이전해도 된다.

다만 소유권보존등기일(이전등기가 가능한날)로부터 최소한 3년내에
소유권이전 등기를 신청해야 한다.

-92년 다른 사람이름으로 등기해둔 주택을 유예기간내 실명전환하면 세금
문제는.

<>취득세와 등록세를 내야 한다.

그러나 명의신탁한 해지로 인한 소유권이전으로 인정되면 부동산의 건수나
금액에 관계없이 양도소득세는 과세되지 않는다.

다만 명의신탁임이 드러나 과거에 누락된 증여세 양도소득세등의 세금은
원칙적으로 추징되며 명의신탁사실이 없음에도 실명전환으로 위장하면
양도세나 증여세가 부과된다.

<김선태기자>

(한국경제신문 1996년 4월 20일자).