1억~2억원정도의 여유자금이나 퇴직금을 갖고있으나 마땅한 투자대상을
찾지 못하는 사람이 있다면 세제상의 각종 혜택이 주어지는 주택임대사업에
눈을 돌릴만하다.

전세수요가 많은 수도권에서는 지역선택만 잘하면 사업하기에 어중간한
돈으로 안정된 수익과 투자이익(양도소득세면제)을 동시에 올릴수 있기
때문이다.

특히 임대사업자는 전용 18평이하 미분양아파트 5가구이상을 구입해
임대사업자로 등록하면 5년임대후 매각때 양도소득세 완전감면은 물론이고
빠르면 올해부터 등록세 취득세 재산세 감면혜택을 받을수있다.

또 전용면적 25.7평이하는 양도소득세 감면혜택만이 주어지며 전용면적
25.7평초과 주택은 특별한 혜택은 없으나 5월부터 임대사업용으로 구입이
가능하다.

정부는 미분양아파트 해소와 안정적인 전세시장 정착을 위해 장기적으로
임대사업자 요건을 완화할 예정이어서 임대사업 전망은 더욱 밝은 상황이다.

<> 사례 서울 성내동에 살고있는 남모씨는 퇴직금으로 받은 1억5,000만원을
어디에 투자할까 생각하다 투자의 안정성이 높은 주택임대사업을 선택했다.

임대가 잘되는 지역에서 주택을 구입하는 것이 핵심이라는 전문가의
조언에 따라 완공후 인기지역으로 분류되고 당장 구입이 가능한 수도권
미분양아파트를 골랐다.

마침 남양주 창현지구에 미분양으로 나와있던 주공 24평형(전용면적
18평)5가구를 최근 매입했다.

분양가 5,275만원에서 국민주택기금 융자 1,200만원을 빼면 부담액은
가구당 4,075만원.입주시기인 97년 4월까지 납부해야할 돈은 2억375만원으로
갖고있는 퇴직금을 넘어섰다.

그러나 입주전에 임대계약이 이뤄지는게 일반적이라는 전문가의 조언에
따라 잔금을 제외하고 계산을 다시했다.

가구당 계약금 820만원, 올말까지 3회에 걸쳐 납부해야하는 중도금
1,920만원등으로 5가구에 대한 실부담금은 1억3,700만원이었다.

가구당 1,335만원인 잔금은 임대보증금으로 충당할 계획이다.

남씨는 내년 4월 입주에 맞춰 인근 임대시세인 가구당 3,500만원의
임대보증금을 책정했는데 이중 1,005만원만 보증금으로 받아 분양잔금을
납부하고 생활비충당을 위해 나머지 2,000만원은 월세로 돌려 가구당
40만원씩 월 200만원의 임대수익을 올린다는 구상이다.

이렇게되면 월임대료에 대한 사업소득세,국민주택기금 융자금이자(월
10만원), 1년에 각각 1번씩 내는 건물세와 토지세를 빼더라도 한달평균
175만원이상은 보장되는 셈이다.

뿐만아니라 집값이 오르는데 따른 앞으로의 기대수익도 무시할수 없다.

남씨처럼 4인가족의 가장이 다른 소득없이 아파트 임대소득만 연간
2,400만원일 경우 사업소득세는 연간 131만원이 된다.

아파트의 과세표준율 60%를 적용한뒤 공제액 222만원을 뺀 1,218만원이
과세표준액이 되는데 연간 과세표준액이 95년기준으로 800만~1,600만원이면
18%의 과세비율이 적용되기 때문이다.

건물분과 토지분으로 1년에 2번 부과되는 재산세도 10만원 내외이다.

임대사업일 경우 토지세가 분리과세되기 때문에 일반인이 여러채의
집을 소유하고 있는 경우보다 훨씬 싸다.

<> 세제상 혜택 빠르면 올해말부터 취득세와 등록세등 지방세는
지방세감면조례에 따라 전용면적 18평이하의 공동주택 5가구이상을
건축하거나 매입할 경우 완전면제된다.

임대목적으로 취득했다가 다른 용도로 사용할 경우는 재추징된다.

재산세(건물분)는 전용면적 18평이하 10가구이상일때 50%가 감면되며
10가구 미만의 주택을 임대하는 임대사업자에게는 해당사항이 없다.

따라서 5가구의 주택을 소유한 임대사업자는 매년 건물과세표준액의
0.3~7%를 재산세로 납부해야한다.

토지세는 5가구이상을 하나로 묶지않고 0.3%의 세율로 각 주택에
대해 분리과세된다.

임대사업자가 전세보증금만을 받을때는 사업소득세를 내지않는다.

가장 중요한 양도소득세 감면내용은 미분양아파트와 단독주택 다세대주택
등이 달라 주의해야 한다.

전용면적 25.7평이하(31~34평형) 미분양아파트 5가구이상을 구입해
5년이상 임대한후 팔면 양도소득세가 완전 면제된다.

그러나 전용 25.7평초과 아파트는 혜택을 받을수 없다.

가령 전용면적 25.7평이하 아파트 3가구와 전용 25.7평초과 아파트
2가구등 5가구를 구입해 임대사업을 할 경우 양도소득세를 감면받을수
없다고 건설교통부는 밝혔다.

다세대 단독주택등은 86년이후 신축된 주택 또는 86년이후 본인이 입주한
사실이 없는 주택을 샀을 경우 5년 임대후 매각하면 50%,10년임대후 팔면
100% 감면된다.

<> 임대사업의 종류및 등록절차 임대주택은 사업자가 건물을 직접지어
임대하는 건설임대주택과 미분양아파트등을 구입해 임대하는 매입임대
주택으로 구분된다.

건설임대사업자는 건축허가서가 있으면 임대사업자로 바로 등록되지만
매입임대사업자는 미분양아파트를 분양받았더라도 아파트가 완공돼
5가구이상의 소유권이전등기를 마쳐야 사업자등록이 가능하다.

현재 소유권이전에 부과되는 취득세와 등록세에 대한 면제논란이
빚어지고 있는 것도 이때문이다.

정부는 이에따라 올하반기부터 소유권등기이전이라도 임대사업계획서를
제출하면 임대사업자로 등록할수 있도록 한다는 방침이다.

임대사업등록은 거주지 관할구청 부과과에 하면된다.

요즘 도심 자투리땅에 건립붐이 일고있는 다가구주택은 구분등기가
불가능해 한채의 단독주택으로 취급된다는 점에 유의해야한다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).