[부동산테크] (재건축 투자가이드) 대지지분 높은 곳 "유리"

갈수록 심각해지는 택지난으로 재건축의 인기는 여전히 강세다.

재건축은 재개발사업에 비해 사업기간이 짧은데다 자금을 얼마 안들이고
큰 평형의 새 아파트를 장만할 수 있어 단연 우선적인 재테크 대상으로
손꼽힌다.

어떤 아파트가 재건축 대상으로 유망할까.

투자가치가 있다는 판단기준은 무엇인가.

자칫 잘못했다가는 목돈이 장기간 묶일 수 있어 지분율 매입시기등을
신중히 고려해야 재건축사업 투자에 성공할 수 있다.

<> 지분율 =재건축 아파트의 사업성을 좌우하는 관건은 지분율이다.

이는 헌 아파트를 헐어내고 새 아파트를 분양받을 때 돈을 부담하지
않아도 되는 면적비율을 의미한다.

이때문에 지분율이 높을수록 재건축사업의 채산성이 높아지는데
지분율이 높고 낮음을 가늠하는 잣대는 대지지분이다.

대지지분은 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구별로 나눠 등기부에
표시되는 면적, 즉 각 가구별 소유 토지면적을 뜻한다.

예컨대 재건축이전 가구당 20평의 대지지분을 갖고 지분율이 150%라면
재건축사업후 가구당 30평의 대지지분을 갖게 된다.

5층짜리 낡은 주공아파트가 재건축 투자대상으로 인기를 끄는 이유가
바로 이때문이다.

지난 82~86년사이 입주한 주공아파트의 평균 용적률이 75%에 불과,
분양평형보다 대지지분이 더 많은 것이 장점이 된다.

대지지분은 등기부등본상에 명시돼 있어 해당 지역 등기소에 가면
손쉽게 확인할 수 있다.

<> 매매가 =매입하는 재건축대상 아파트의 매매가가 실제가치에 비해
과대평가돼 있지 않은가를 꼼꼼히 살펴야 한다.

추진일정등 구체 사안이 전혀 결정되지 않았는데 재건축이 된다는 말만
돌면 값이 오르고 이같은 점을 악용, 부동산업자들이 집값을 부추기기도
하기 때문이다.

그러나 일반인들이 현재의 매매가가 적정한지 분석하기는 쉽지않다.

따라서 전문가의 도움을 받는게 좋다.

그러나 일반적으로 재건축사업이 추진되고있는 아파트의 매매가격은
대지지분 분양가 시세 금리비용 각종 기회비용등이 복합적으로 작용,
정상대로 재건축사업이 추진될 경우 1,500만~2,000만원정도 남는 선에서
형성돼 있다고 보면 무난하다.

<> 구입시기 =시공사 선정이전에 구입하는 것이 경제적으로 이익이
될 가능성이 높다.

재건축 대상 노후 아파트 값은 대개 재건축 추진위원회 구성 전후시점에
한번 오르고 조합인가가 나면 다시 한번 오른다.

이때까지는 오름폭이 완만하다.

그러나 시공자가 선정되면 집값의 상승폭이 이전과 비교할 수 없을
정도로 커진다.

사업진행에 탄력이 붙고 확실성을 주기 때문이다.

그리고 사업승인 단계가 임박하면 거의 정점에 이른다.

이 시기에 재건축 대상 아파트를 사는 사람은 이전에 아파트를 구입한
사람에 비해 경제적 이익은 덜한 편이다.

<> 시유지등 매입여부 =재건축사업을 하다보면 용적률을 높이려고 부족한
토지를 사들여야할 때가 많다.

필요하다면 일정 면적을 사들여 용적률을 높여야 하지만 문제는
조합원들에게 부담이 돌아간다는 점이다.

재건축조합이 사업을 위해 시유지 공유지등을 매입할 경우 추후
정산과정에서 조합원들의 추가부담으로 작용, 조합원들의 개발이익이
그만큼 줄어들게 된다.

<> 기타사항 =구조안전진단등 재건축 판정을 받는데 무리가 없는지
살펴야 한다.

최근 내집마련의 수단으로 재건축사업의 열기가 높아지면서 말쩡한
아파트에 대해 재건축사업이 진행돼 자원낭비등 부정적인 측면이 부각되는
바람에 인허관청에서 재건축사업에 대한 판정기준을 강화하기 때문이다.

또 진입로를 내는데 문제가 없는지 알아봐야 한다.

진입로를 확보하지 못해 몇년이 지나도록 재건축사업이 지지부진한
경우가 허다하기 때문이다.

이와함께 잠실과 같이 도시계획상 저밀도지구로 묶여있는 곳은 주의해야
한다.

저밀도지구의 아파트값은 고밀도개발을 전제로 형성돼 있어 서울시가
중밀도 수준에서 재건축사업을 허용한다면 사업추진이 불투명해지고
사업성도 떨어지기 때문이다.

최근에는 고층아파트 재건축이 시도되고 있으나 대부분 200%의 용적률을
상회,재건축 투자 대상으로 고층아파트를 매입하는 것은 채산성이 없다고
봐야한다.

이밖에 단독주택단지와 맞붙어 있는 아파트단지는 재건축사업시 일조권
경계선등으로 시비가 일 수 있고 용적률에 제한을 받게돼 피하는게
요령이다.

또 되도록 대형 평형의 아파트를 분양받으려면 대형 평형 가구수가
얼마 안되는 작은 단지의 큰 평형 가구를 구입하는게 손쉬운 방법이다.

< 방형국기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).