자영업자인 이모씨(56)는 지난해 경매물건을 싸게 낙찰받아 구옥을 헐고
다세대주택을 신축, 짭짤한 수익을 올렸다.

경매전문업체인 태인컨설팅의 회원인이씨는 지난해 10월 서울 강서구
방화동의 2층짜리 주택을 감정가(4억7,500만원)의 60%선인 2억8,500만원에
경락받았다.

이씨는 11월말구옥을헐고 12가구의 다세대주택을 짓던중 모두 분양, 모든
경비를 빼고도 5,000여만원의 순익을 거뒀다.

법원경매물건을 잘만 고르면 시세보다 30~40% 싼값에 마음에드는 부동산을
확보할수 있다.

물건을 낙찰받아 이씨처럼 부가가치를 높여 매각하는 경우에도 법원경매는
최고의 투자대상이 될수 있다.

법원경매물건 중에는 시세보다 훨씬 싼 값에 구입할수 있는 주택이
수두룩하다.

특히 다세대및 연립주택의 경우 시세의 60~70%선에서 쉽게 내집을
마련할수 있다.

법원경매전문가들은 최근의 법원경매물건 낙찰률과 유찰횟수를 고려할때
농지와 임야는 시세의 60%선, 단독주택이나 점포주택 상가건물은 70%선,
환금성이 뛰어나 인기가 높은 아파트는 80%선까지 최저경매가가 내려오는
것을 기다려 응찰할 것을 권하고 있다.

실례로 지난해 11월 한달 동안 서울지법본원과 서부.남부등 2개 지원,
수원지법성남지원, 인천지법등 수도권 5개 법원에서 낙찰된 110개 경매물
(신건 15건 제외)의 종목별 감정평가액 대비 낙찰가액 비율과 물건수를
살펴보면 <>농지(10건)41.6% <>임야(9건)59.6% <>단독.연립등 주택(32건)
70.1% <>상가주택.상가건물(15건)70.7% <>공장(12건)74.1% <>아파트(32건)
83.9% 등으로 나타났다.

낙찰횟수별로는 아파트가 가장 빠른 2회차에서 낙찰된 것을 비롯, 주택
상가주택 및 상가건물 공장은 3~4회차에,임야및 농지는 3~5회차에서 대개
경락자가 결정됐다.

경매는 한번 유찰될때마다 20%씩 최저경매가가 떨어지므로 물건의
성격에 따라 적당한 기회에 참여하는 것이 이익을 극대화할수 있는길이다.

그러나 법원경매물건이라 해서 무턱대고 덤벼들었다가는 낭패를 보기
쉽다.

경매물건은 성업공사의 공매물건과는 달리 명도책임이 매수자에게 있기
때문이다.

드문 경우이지만 경매가 진행중일때에도 권리관계에 변동이 생길수
있으므로 같은 물건이라도 경매 1시간전에 나오는 공부를 열람, 권리분석에
만전을 기해야 한다.

공부열람시 관심을 기울여야 할 사항은 가등기 가처분등이다.

이것들이 우선순위보다 먼저 올라와 있을 경우 경락을 받아도
가등기권자나 가처분자가 경락자보다 우선해 소유권을 이전해 갈수 있다.

전세권자와 지상권자가 있는 경우도 경락받은후 소유권을 행사하기
어렵기 때문에 피하는게 좋다.

또 경매에 참가할때는 반드시 현장을 방문,정확한 입지여건과 주변시세
물건의 상태를 살펴야 한다.

감정평가액만 믿고 응찰가격을 결정했다가는 입지여건이 좋지 않은
부동산을 오히려 시세보다 비싼 값에 사게되는 경우도 있다.

<김태철기자>

(한국경제신문 1996년 5월 17일자).