서울과 수도권에서 청약통장없이 현금 3천만원 정도로 내집마련과 함께
재테크를 생각한다면 조합주택으로 눈을 돌릴만하다.

이는 조합주택사업때 올해부터 선호도가 높은 30평형대(전용면적 25.7평)
아파트를 70%까지 지을수있게 되면서 사업성이 좋아져 서울.수도권 요지에서
조합주택사업이 잇따라 추진되고있기 때문이다.

지난해까지는 30평형대 건립비율이 50%이내로 제한됐었다.

특히 사업지의 대부분이 서울 광장동 성수동 상도동 가락동 성산동
풍납동 등 교통여건이 뛰어난 곳에 위치,완공후 높은 가격으로 임대하기
쉬운 점이 투자성을 높이고있다.

중도금을 할부금융과 은행으로부터 융자받거나 중도금을 내지않고
연체하다가 완공후 임대료를 받아 처리할수있기 때문이다.

최근 추진되고있는 조합주택중 상당수가 완공후 임대료로 중도금을
내고도 남을 것으로 예상되고있다.

정부는 올해부터 아파트를 분양받아 입주하지않고 바로 전세를 놓을수
있도록 허용하고있다.

여기에 임대료 수준을 높이는 또다른 요인으로 30평형대가 많이
들어서면서 조합주택단지가 소득수준이 높은 입주자로 채워진다는 점과
단지가 중대형화되고있다는 점이다.

이에따라 편익시설이 단지안이나 주변에 들어설 가능성이 높고 단지내
상가도 활성화될 것이라는 전망이다.

문제는 청약저축을 든 상태에서 조합에 가입해 조합아파트를 분양받았을
경우 5~10년간(민영5년, 국민10년)청약을 할수없다는 점이다.

그러나 보통 사업승인시점부터 당첨기간이 계산돼 완공후 민영아파트의
경우 3년정도만 지나면 1~2순위자로 회복되는데다 최근 서울동시분양에서
대부분의 아파트가 2순위밑으로 내려오고있는 점을 감안하면 큰 불이익은
없다.

따라서 청약저축을 들지않았다면 재당첨금지규정, 1가구2주택,
양도소득세를 동시에 피하기위해 완공후 1년뒤에 청약저축을 드는 것이
가장 효과적인 내집마련겸 재테크전략이라고 전문가들은 말한다.

이는 양도소득세가 면제되는 완공 3년뒤에 아파트를 팔고 2순위자격으로
서울에서 다시 아파트를 분양받는 방법에 근거한 것이다.

<> 사례

서울 창동에서 전세를 살고있는 김모씨(32)는 지난달부터 조합원모집에
들어간 창동 대우그린아파트 24평형 조합원으로 가입했다.

아직 청약저축에도 가입하지 않은데다 서울에서 괜찮은 아파트를
분양받기위해 동시분양때마다 골치를 않는 사람들을 주변에서 자주 보아왔기
때문이다.

그런데 집을 장만한다는 생각에 조합에 가입한 김씨는 의외로 재산을
불리수있다는 계산까지 나오자 하루하루가 즐겁다.

동원가능한 돈이 2천만원이 전부인 김씨의 자금수급계획은 이렇다.

김씨가 들여야할 전체 자금은 24평형 분양가격(토지및 건축비)
8,700만원과 업무추진비 400만원을 합쳐 총 9,100만원.

김씨는 이중 할부금융에서 4,350만원(연리13% 3년거치15년상환),
주택은행에서 1,200만원(연리 9.3%주택기금)등 5,550만원을 융자받을 계획을
첫번째로 세웠다.

그러면 필요한 돈은 3,550만원.이는 현재 있는 2,000만원과 전세보증금
4,000만원을 감안하면 오히려 융통가능한 돈이 2,450만원이나 남는 셈이다.

다음으로 신청금 토지대금 업무추진비 4,600만원만을 내고 나머지 건축비
4,500만원은 연체하는 방식을 구상중이다.

토지대금중 1차중도금 3,000만원은 대출되기 때문에 실제 필요한 돈은
1,600만원에 불과한 셈이다.

완공때까지의 연체료는 800만원선으로 입주때 건축비와 함께 5,300만원
정도를 부담해야하지만 전세를 놓는다면 이를 충당하고도 2,000만원이상이
남을 것으로 보인다.

인근 24평형 전세가격이 6,000만원선이나 3년뒤 완공시점에는 7,500만원을
웃돌 것으로 예상되기 때문이다.

또 매매가격은 인근아파트를 감안할때 1억1,500만원선에 달할 전망이어서
약 2,400만원의 차익을 얻을수있을 것으로 현지 부동산업소에서는
전망하고있다.

이자나 연체료를 감안하더라도 1,500만원이상의 차익을 볼수있다는
계산이다.

현재 인근시세는 1억원대이다.

<> 주의점

조합주택은 청약저축에 가입하지않고도 아파트를 마련할수있다는 이점이
있는 반면 사업추진일정이 명확치않아 금융비용이 늘어날 위험이 있는게
단점이다.

따라서 사업추진이 원활한 조합주택을 찾는게 성공투자의 포인트이다.

조합주택사업이 지연되는 사례의 대부분이 토지문제임을 감안할때
토지매매계약체결여부 매입가능성 부지위의 무단점유자및 무허가주택유무
등을 우선 살펴야한다.

다음으로 지목 용도지역 용적률등 도시계획상의 문제점을 확인하고
시공사의 신뢰도를 체크해야한다.

이밖에 분양가 융자금액 조합설립여부 조합원모집현황등도 점검해야한다.

투자에 중점을 둘 경우에는 분양가격이 인근시세에 비해 10~20%정도
낮아야한다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 19일자).