[부동산투자 ABC] 부동산 개발 성공 요령

개발여지가 있는 지역의 부동산이라 하더라도 투자를 하기전에 정밀한
입지분석이 필요하다.

같은 지역이라 해도 상가라면 배후의 주거인구가 출퇴근때 주로 이용하는
주통로가 있는가 하면 그렇지 않은 경우도 있다.

유동인구의 동선에 따른 상권흐름이 어느 방향으로 팽창되느냐를 판단해야
한다.

또한 주거단지등이 있다면 재개발 후 아파트단지를 끼고 있는 주요도로로
이용되는지의 여부에 따라 발전 양상이 달라지게 된다.

주거시설이라면 도로의 소음여부와 건물주변의 이미지, 진입동선의
원활성 등 주거의 쾌적성에 따른 판단이 중요하다.

요즈음 소비자취향을 살펴보면 같은 11평크기의 원룸이 내부시설의 사소한
차이에 따라 임대가격에서 평당 100만원씩 차이가 난다.

그만큼 소비자의 욕구를 파악하여 대처할때 고부가가치를 기대할 수 있다.

즉 어떤 개발컨셉트의 건물이냐 또는 같은 개발컨셉트더라도 시설수준
등에 소비자의 욕구가 얼마만큼 반영되었느냐에 따라 결과가 달라진다.

또한 5~10년 후를 생각할때 얼마만큼 개발될 수 있는 위치냐에 따라
부동산의 가치가 달라진다.

부동산개발은 결국 부동산의 부가가치를 극대화하는 작업이다.

그러므로 같은 지역에 속해 있더라도 그 위치에 따라 미래가치가 천차만별
로 차이가 난다.

공산품과 달리 개발에 착수하여 한번 완성하면 그 형태를 바꾸기 힘든것이
부동산의 특성인만큼 개발에 착수할때는 신중에 기해야 한다.

최근엔 상속의 속성이 집합상권에서 지역밀착형으로 변화하며 대형화
전문화되고 있다.

더구나 정부의 행정도 지역상권 개발을 위해 가능한 조치를 취하고 있어
점점 더 단위지역별로 부도심 생활권이 활성화되고 있다.

이는 결국 서울시내에 거미줄처럼 퍼져있는 지하철역세권을 중심으로
생활터전의 기초가 파생됨을 뜻한다.

역세권을 중심으로 의류 패스트푸드 등의 체인점과 백화점 전문상가 등의
업종이 운집, 성업을 하게 되며 각 단위지역의 체인점포를 통해 물건을
구입하고 AS를 받을 수 있도록 생활방식이 변하고 있다.

결국 사람을 근본으로 사람이 필요로 하는 방식과 여건을 조성할때 해당
부동산의 부가가치는 높아지는 것이므로 부동산개발에선 해당지역의
소비성향파악이 주요관건이 된다.

먹고 마시는 업종이라 하더라도 배후 소비자층의 소득 수준이 어느정도냐에
따라 명암이 엇갈리는 경우가 흔하다.

부동산 개발에 성공하려면 미래가치를 볼줄 아는 안목이 필요하며 여의치
않을때는 성급하게 개발에 착수하기 보다는 점차 변화하는 추이를 보며
개발방향을 정립하는 것도 한가지 방법이다.

김영수 <미주하우징컨설팅 대표>

(한국경제신문 1996년 5월 27일자).