[재테크] 대출가이드 : '주택할부금융' .. 금리 높은게 흠

주택도 이제 자동차처럼 할부로 살수 있게 됐다.

할부금융회사를 이용하면 가능하다.

주택할부금융이란 집을 사려는 사람이 한꺼번에 구입자금을 지출할 수
없으니까 할부금융회사가 건설회사에 돈을 대신 내주고 집을 산사람에게
장기로 분할상환받는 제도다.

<> 주택할부금융을 받을수 있는 회사 =20개 일반할부금융회사와 10개
주택할부금융회사가 모두 이를 취급한다.

특히 주택할부금융만을 전담하는 주택할부금융회사가 활발하다.

주택할부금융회사는 올 1월부터 5월말까지 4,300가구에 약 1,000억원이상을
대출해 주었다.

주택할부금융만을 전담하는 10개 주택할부금융회사는 모두 특정 건설회사나
지방의 여러 건설회사가 합동으로 출자한 회사라 이들의 모회사가 지은 집을
구입하는 사람들은 할부금융에 다소 유리한 점이 있다.

한편 "주택"이란 접두사가 붙지않은 일반할부금융회사도 주택할부를 모두
취급하고 있다.

현대 대우 기아등 자동차계열의 할부금융사와 삼성 LG 신도지이등 가전
회사계열은 주택을 다루기는 하지만 그리 전문적이지는 않다.

금융기관이 세운 할부금융사가 주택을 비교적 많이 취급한다.

<> 할부대상자 =주택할부금융은 전용면적 30.25평이하의 신규주택구입자만
이 혜택을 받을수 있다.

재개발.재건축주택조합을 통한 건축이라도 신규주택이면 가능하다.

미분양아파트도 마찬가지다.

기존 주택을 구입한 사람은 주택할부금융을 이용할 수 없다.

대출대상자는 무주택세대주이거나 1가구1주택을 소유한 세대주여야 한다.

<> 대출금액 =최고 분양가의 60%이내다.

분양가가 얼마든 관계는 없으나 통상 전용면적 30.25평인 점을 감안하면
할부금융사에서 대출해 주는 평균적인 대출금은 2,500만원 수준이다.

물론 선순위담보설정이 돼있는 경우 대출가능액에서 이를 빼고 있어
실대출액은 줄어들 수 있다.

대개의 경우 2순위까지만 담보를 인정한다.

<> 대출시기및 방법 =대출은 1차중도금(계약금)만 제외하고는 2차중도금
부터 대출이 가능하며 대출금은 신청자에게 직접 지급하지 않고 주택건설
회사의 계좌로 지급한다.

대출절차를 보면 먼저 주택구입자가 건설회사에 주택분양계약을 신청한다.

주택할부금융을 이용하고 싶으면 이때 건설회사에 할부금융을 신청하겠다는
뜻을 알려주어야 한다.

그러면 건설회사는 주택할부금융회사에 융자를 의뢰하고 주택할부금융회사
는 주택을 사려는 사람의 신용상태를 조사해 할부금융계약을 맺는다.

이후에 할부금융회사는 주택건설회사에 대출금을 주고 돈을 받은 주택건설
회사는 주택을 구입자에게 넘긴다.

구입자는 할부대출금을 할부금융회사에 갚으면 된다.

<> 대출의 종류 =대출은 일괄대출과 분할대출로 구분된다.

일괄대출은 회차별 구분없이 약정금액을 한꺼번에 대출하는 방법으로
주택건설회사의 선납할인이 인정되고 대출신청자가 승인하는 경우에 해당
된다.

분할대출은 분양계약서에 따라 회차별 중도금납부일에 대출하는 방법이다.

매회차별 대출은 약정한 대출기간의 대출당시 이자율을 적용한다.

<> 담보제공 =대출신청자는 소유권이전등기를 한뒤 그 주택을 담보로 제공
해야 한다.

근저당권은 대개 대출금의 130%가량을 설정한다.

<> 할부금리 =최근 저금리여파로 할부금융사의 할부금리도 크게 내렸다.

대출이자는 대개 연13~14.5%가 주종을 이룬다.

할부기간에 따라 이자율이 달라지는데 대개 5년이 연13~13.5%로 낮고
20년이면 14.5~15%까지 올라가기도 한다.

그러나 할부금리는 회사마다 조금씩 다르고 고객의 신용도에 따라 다소
차이가 나는 수가 많으므로 충분한 "쇼핑"을 통해 금리를 비교하고 나서
선택하는게 현명하다.

<> 할부기간 =대개 5년이상이 주종이다.

일부 할부금융사는 30년짜리 상품을 내놓기도 하고 50년짜리 상품도 개발
중이다.

외국의 경우처럼 장기간에 걸쳐 자금을 지급하고 주택을 소유할 수 있는
길이 열리게 됐다.

한편 영남 대구등 지방할부금융사는 최근 은행권과 경쟁을 선언하고 1년
짜리 단기주택할부금융상품을 개발, 시판에 나설 계획이다.

할부금융은 이처럼 그리 높지 않은 금리로 주택을 구입할수 있는 좋은
길이고 특별한 신용이 없어도 구입하려는 주택을 담보로 집을 살수있는
방식이다.

<> 은행에 비해 유리한 점 =주택할부금융은 보증보험증권을 끊지 않아도
된다는 점에서 은행보다 유리하다.

연대보증인 1명이 보증만 서면 된다.

보증보험증권을 구입해도 보증보험회사에서 어차피 연대보증을 요구하기
때문에 연1.1%에 이르는 보증보험증권 수수료를 물지 않는다.

또 은행은 소유권이전등기가 돼야 대출이 일어남으로 사실상 주택을 담보로
중도금대출을 받을수 없다.

그러나 주택할부금융은 소유권이전등기전이라도 건설회사와 주택할부
금융사간의 계약에 의해 대출이 가능하다는 장점이 있다.

한편 은행은 대개 대출기간이 짧아 주택은행 씨티은행 하나은행등을 제외
하고는 대개 대출기간이 3~5년이 주종을 이루고 있으나 할부금융사는 최장
30년까지 대출을 허용하고 있다.

은행대출은 대출기간이 짧아 원리금상환부담이 크지만 할부금융사는 장기
라서 원리금상환부담은 상대적으로 덜하다.

<> 은행에 비해 불리한 점 =할부금융사는 은행.투금사등에서 돈을 빌리거나
채권발행을 통해 자금을 조달하기 때문에 은행보다는 아무래도 금리가 높을
수밖에 없다.

<> 중도상환수수료 =돈을 10년간 대출하기로 해놓고 5년만에 갚았다면
벌금형식으로 중도상환수수료를 물어야 한다.

중도상환수수료는 대출약정잔여기간의 일정비율(대개 0.3%)에 중도상환원금
을 곱한 금액을 내게 된다.

<> 구비서류 =중도금이나 잔금대출신청때 필요한 서류는 큰 차이가 없다.

우선 인감증명서 인감도장 주민등록증 분양계약서 주민등록등본 주민등록
초본(잔금일 경우만)과 근로소득원천징수영수증 재산세납부증명서 종합
소득세납부증명서등 소득증명서류가 필요하다.

<> 연대보증인 =연대보증인의 조건은 대출금액이 많을수록 까다롭다.

평균대출금액인 2,500만원을 빌릴 경우 대개 재산세(건물분 토지분합계)가
연 3만원이상이거나 연 1,500만원이상의 근로소득 또는 연 100만원이상
종합소득세를 내는 주변사람이면 가능하다.

<> 주의사항 ="빚이면 소도 잡아먹는다"고 주택할부금융을 무조건 선호
하다가는 큰 어려움을 겪을 수도 있다.

우선 연13~14%의 금리로 수십년간 자금을 빌린다면 이는 사실상 이자만
갚아도 원금보다 많이 갚는 결과를 가져올수 있다.

< 안상욱기자 >

(한국경제신문 1996년 5월 31일자).