부동산 실명전환과 관련해 토지초과이득세를 물어야 하는지를 알려면
토초세의 성격을 이해해야 한다.

토초세는 각종 개발사업등으로 유휴토지등의 땅값이 상승함으로써 그
소유자가 토지초과이득을 얻었을 경우 이를 환수하는 세금.

3년 단위로 과세되며 과세기간중에 과세대상 땅의 개별공시지가가
정상지가상승률을 초과해 상승함으로써 토지초과이득을 발생시킨
경우라야 부과되는 특성이 있다.

토초세법은 지난 90년 1월 1일부터 적용됐고 토초세 신고.납부는
과세기간이 끝난 다음해에 이진다.

따라서 명의신탁으로 물지 않았던 토초세를 이번에 실명전환하면서
내야 하는지와 관계되는 기간은 90년부터 92년 12월 31일 까지로 실명
전환에 따라 92년 12월 31일 현재 유휴지등을 보유하게 되고 과세기간중
토지초과이득이 있었다면 토초세를 물게 된다.

토초세 첫 과세기간(90년-92년)중에 토지초과이득이 있었는지를 판단
하는 기준은 "90년 1월 1일에 비해 93년 1월 1일의 개별공시지가가 44.53%
올랐는가의 여부".

즉 지가상승률이 44.53%인 유휴지 등은 토초세 대상이라는 말이다.

이 기간은 부동산 가격이 크게 올라 토초세부과건수가 적지 않았던
시절이어서 실명전환되는 유휴지등에서는 토초세 부과대상이 적지 않을
전망이다.

문답을 통해 궁금증을 풀어본다.

-소유하고 있는 집이 있어서 90년에 주택신축이 가능한 나대지 1필지를
매입하면서 이 땅을 무주택자인 처남 명의로 등기, 토지초과이득세를 물지
않았다.

이 땅을 실명전환하는 경우 토초세를 다시 물어야 하는가.

"명의신탁했던 나대지를 실소유자 명의로 실명등기함에 따라 92년 12월
31일 현재 무주택 1가구가 아니면서 토지초과이득이 있다면 토초세가
부과된다.

초토세법상 나대지는 과세가 원칙이지만 과세기간 종료일(92.12.31)현재
주택을 소유하지 않은 무주택1가구의 구성원이 소유하는 1필지의
나대지로서 법령상 주택신축이 금지 또는 제한되는 지역에 있지 않고
지목이 대지이거나 실질적으로 주택을 신축할 수 있는 660평방m이내의 땅은
과세에서 제외된다"

-토초세법 시행일 이전에 취득한 시.읍.면지역의 임야를 현지인 명의로
등기, 토초세를 물지 않았다.

실명전환하는 경우 토초세는 어떻게 되는가.

"현지인 소유 임야로 간주돼 과세에서 제외됐던 임야가 실소유자 명의로
실명전환됨에 따라 <>92년 12월 31일 현재 외지인 소유였음이 확인되고
<>토초세법상 과세제외 대상임야가 아니며 <>토지초과이득이 있었다면
당연히 토초세가 부과된다"

-부동산 실명법 시행전에 농지를 현지 농민 이름으로 명의신탁해서
토초세를 물지 않았는데 실명등기를 하면 세금을 물어야 하는가.

"명의신탁한 농지가 실명전환되면서 실소유자가 92년 12월 31일 현재
농촌에 거주하면서 직접 경작하지 않은 사실이 확인되고 토지초과이득이
있었다면 토초세가 부과된다"

-유예기간중 실명전환하면 과거 부담했어야 할 조세에 대한 특례가
인정된다고 하는데 토초세도 해당되는지.

"토초세는 조세특례에 해당되지 않는다.

따라서 실명전환한 부동산이 토초세법에서 규정하는 유휴토지 등에 속하고
토지초과이득이 있었다면 실명전환한 부동산의 건수나 액수에 관계없이
토초세를 내야 한다.

부동산 실명법은 실명전환 부동산이 1건이고 부동산 가격이 5천만원
이하일 때에 한해 법시행전 1세대1주택으로 비과세됐던 양도소득세와
명의신탁에 따른 증여세를 추징하지 않도록 특례를 두고 있다"

< 박기호 기자 >

(한국경제신문 1996년 6월 6일자).