"용산지역정비기본계획"은 용산지역의 잠재력을 최대한 살려 서울의
새로운 도심으로 조성하고 나아가 서울의 경쟁력을 강화하기 위한
청사진이다.

이는 단기간에 대대적으로 개발사업을 벌이는 종래의 "개발계획"과는
달리 기존 도시환경을 존중하면서 장기간에 걸쳐 공원.녹지가 풍부하고
교통이 편리한 업무중심지로 변모시키는 것을 목적으로 하고 있다는
점에서 주목받고 있다.

이 계획의 핵심내용을 요약한다.

< 편집자 >

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# 기본계획

[[ 기본방향 ]]

부도심인 용산지역개발의 기본방향은 이미 형성된 시가지를 중심으로
환경과 상황에 맞도록 개발하는 것이다.

신도시나 택지개발사업과는 달리 기존 도시개발상황과 조화를 이루도록
한다는 개념이다.

이를 위해 용산지구를 크게 "3핵 2매듭"으로 구분, 지구별로 특화된
사업을 진행한다.

서울역주변 삼각지주변 용산역주변 등 3핵은 적극적이고 계획된
대형개발지구로, 남영동일대와 한강로2가.

전자상가일대로 구성된 2매듭은 다양하고 규모가 작은 민간의 자발적인
개발지구로 지정한다.

이와함께 지하철과 고속철도역사를 유치하고 1개의 한강다리를 만들어
간선도로망을 확충해 대중교통이 편리한 지구로 만드는 한편 앞으로
대규모 도시공원 및 서울시 신청사부지로 활용될 용산미군기지와 한강을
하나로 묶어 자연과 조화된 지역으로 개발해 나간다.

[[ 토지이용 ]]

공작창지구 국제빌딩주변지구 아세아아파트주변지구를 포함한
용산역주변 37만1천여평을 파리의 라데팡스나 도쿄의 신주쿠같이
국제첨단업무지구로 개발한다.

여기에 경부고속철도중앙역을 유치하는 한편 컨벤션센터 및 상업
업무시설을 고밀도로 개발한다.

USO부지를 포함한 삼각지주변 5만2천여평은 역세권고밀복합지구로
개발, 업무 주거 상업 문화 호텔등의 시설이 들어서도록 하고 서울역주변
2만7천여평은 테헤란로와 같이 간선가로변에 조성되는 업무지구로
조성한다.

국제첨단업무지구와 삼각지지구사이에 위치한 한강로2가 4만7천여평은
일반업무 및 업무지원지구로 지정, 숙박 위락 일반상업시설을 유치한다.

용산전자상가일대 6만4천여평은 전자.유통 등의 상업시설이 들어서는
중밀도개발지구로 지정하고 용산구청앞 4만8천여평은 문배동상업지역을
재개발하는 등 복합용도지구로 가꾼다.

이밖에 남영역주변 4만2천여평은 일반적인 간선가로변 상업시가지로
조성한다.

또 기존 저층주거지역인 후암동및 전쟁기념관앞 13만6천여평은
저층주거지역으로,용산공원주변및 공작창 남쪽 7만7천여평은 국제업무지구와
연계되는 고층주거타워지구로 바꾼다.

[[ 교통체계 ]]

올림픽대로와 용산지구를 직접 연결하기위해 청파로 공작창부지
여의도와 이어지는 용산대교 (가칭)를 새로 건설하며 이촌동
복지아파트앞에 입체램프를 설치하고 원효대교북단에 다이아몬드형
진출입도로를 개설한다.

또 청암동 진입로도 입체화해 현재 4개의 지점에서 내부 순환도시
고속도로와 연결되고 있는 용산지구의 교통망을 개선한다.

또 용호로는 전자상가의 중심거리로 개발하고 마포구 도화동에서
용산지구까지 지하도로를 건설하는등 2개의 동서방향 간선도로와
1개의 남북방향간선도로를 만든다.

이와함께 대중교통중심의 교통체계를 구축하기위해 고속철도역사로
조성될 용산역을 대형환승센터로 건설,지하철및 버스와 연계되도록
한다.

또 지하철 삼각지역 (4호선) 녹사평역 (11호선)과 고속철도역을 잇는
순환셔틀버스를 운행하고 한강로에 버스전용차로제를 실시한다.

편리한 보행을 위해 용산공원에서 고속철도역사 공작창 국제업무지구를
연결하는 대형 공중보도를 설치, 용산지구 용산공원 한강로 한강을 잇는
보행동선체계를 확립한다.

[[ 공원.녹지체계 ]]

용산공원과 한강을 잇는 공원.녹지지역을 체계적으로 개발, 25개지역에
10만여평의 공원을 조성한다.

일단 용산미군기지 일부를 공원화하는 한편 용산공원을 폭 1백m의
중앙공원으로 확대해 한강로와 통합시킨다.

이와함께 삼각지 전쟁기념관옆 4천여평과 원효대교 북단을 공원으로
조성한다.

공작창 국제업무지구내에는 민간대지를 녹화하는 한편 도시이벤트를
연출할수 있는 데크공원을 만든다.

또 한강로를 풍치로로 지정, 걷고싶은 거리로 꾸민다.

이밖에도 상세계획구역밖에 있는 용산가족공원앞 3만7천여평과
한강대교북단 1만3천여평 등 8개지역에도 공원녹지를 조성한다.

[[ 공공시설 ]]

앞으로 취학아동증가에 대비해 한강로 2가 뒤편에 1개의 초등학교를
신설하고 필요할 경우 아파트단지내에 저학년용 분교 설치를 검토한다.

국제업무단지내에 우체국을 설치하고 일반도서관 탁아소 등 기타
문화시설은 용적률보너스제도등을 통해 적극 유치한다.

현재 4개가 있는 소방서와 8개의 파출소및 용산전신전화국등은
기존 시설을 이용하는 한편 앞으로 수요가 늘어나면 확충한다.

# 집행계획

[[ 개발 및 정비방식 ]]

주거지역과 상업지역 일부에 대해서는 민간의 자율적 개발을 유도하기
위해 "자생적 개발지구개념"을 도입한다.

이들 지역은 최소한의 공간질서를 유지하는 차원에서만 상세계획을
적용하고 구체적 토지이용등은 민간에 맡긴다.

대상지는 후암동 청파1동 신계동 한강로1가 일부지역이고 상업지역
가운데는 한강로 주변의 남영동 일대와 신계동 일부, 용산구청앞
원효로2가 일부, 한강로2가일부, 전자상가일대 등이 포함된다.

또 재개발이 필요한 지역은 "일반재개발지구"로 지정, 정비한다.

대상지는 용산역 광장과 주변지역등이고 국제빌딩, 용산공고,
용산세무서, 태평양, 벽산, 아세아아파트, 대우, 옛 용산시외버스터미널
부지, 미군부지와 접경지역, 상명학원부지, 용산초등학교 이적지, 문배동의
삼각형태의 상업지역, 동양제과, 제일제당부지, 동자동, 후암동도심
재개발지구, 용산2불량주택재개발구역 등이다.

서울 전체의 도시계획차원에서 반드시 계획적인 개발이 필요한 용산역과
주변지역, 용산역광장, 철도공작창 부지, 서울역 역사주변지역과 광장
등은 "공공특수개발지구" 개념을 도입한다.

[[ 개발유도방법 ]]

이같은 세부 정비계획은 상세계획에 의해 추진하되 상세계획 수립전에
우선 개발규모와 용도, 가로체계 등을 규정할 필요가 있는 지역은
특별설계지구로 정한다.

특별설계 대상지구는 용산역과 공작창부지 서울역부지 상명학원
동양제과 제일제당 용산초등학교 태평양 벽산 아세아아파트 대우자동차
구 서부버스터미널 미군부지와 그 인접지역등이다.

[[ 일반지침 ]]

용산역과 공작창지구, 국제빌딩 주변지구, 아세아아파트주변지구는
국제첨단업무지구로 개발한다.

지하철 4호선 신용산역과 고속철도역사, 공작창 업무지구를 지하로
연결하고 국제빌딩주변 지구의 중앙에는 미군기지와 연결된 대형공원을
조성하며 아세아아파트 주변지구와 함께 재개발구역으로 정한다.

상명여고지구와 전쟁기념관 앞부분, 용산초등학교 주변, 한강로 동측,
미군기지지구는 역세권 고밀복합지구로 개발한다.

또 동자동 재개발지구와 갈월동 업무지구, 한강로2가 업무지구 등은
재개발 업무지구로 개발하고 재개발구역으로 정하거나 도시설계수법을
도입한다.

이와함께 숙대앞역 주변, 남영동주상복합지구, 신계동 상업지역,
전자상가 등은 민간개발을 유도하는 자생적 개발 상업지구로 하며
문배동의 삼각형 모양 상업지역은 기존 노후시가지를 재개발, 쾌적한
도시환경을 조성한다.

후암동지구와 신계동 일반주거지역 및 한강로1가 삼각지 인접지역은
저층주거지역으로 개발을 유도한다.

공작창 남쪽과 한강로2가 미군기지 인접지구는 불량주택 재개발을
통해 고층주거지역으로 개발한다.

# 시행계획

[[ 일정 및 재원조달 ]]

세계적으로도 유례를 찾기 힘든 대규모 개발인데다 사유지가 많고
개발의 관건인 공작창 부지가 철도청 소유인 만큼 단계별로 구분,
장기적 개발이 추진돼야 한다.

1단계는 자생적 민간개발을 유도하고 고속철도 역사를 준비하는
단계로 상세계획 수립이후부터 고속철도역사 건설이전까지이며 2단계는
고속철도역사 건립과 용산역 일대를 정비하는 단계로 2005년께다.

3단계는 공작창부지가 개발되는 시점으로 2010년을 전후한 시기로
보행데크와 지하공간 텔레포트 한강교량이 신설되고 마지막 4단계는
미군기지 이전에 따른 용산공원 개발기다.

4단계의 시기는 불투명하지만 공작창개발 이후시점으로 미군기지에
대한 현황조사를 토대로 공원계획을 수립, 개발한다.

총 사업비는 94년 기준으로 6천6백54억원이 소요될 것으로 예상되며
재원조달방안으로는 용산지역 개발에 따른 개발이익의 환수와
부담금징수로 확보하되 초기투자비를 확보하기 위해 서울시의 투자계획
일부를 조정하거나 지방채발행등을 검토할 수 있다.

[[ 사업 유발효과 ]]

계획안대로 용산이 개발되면 예상되는 민간 건설물량만도 8조원에
달한다.

또 서울시와 고속철도공단, 공공투자분을 합하면 서울시의 한해 예산을
상회하는 건설투자가 이뤄진다.

이에따라 파생되는 유발효과는 막대한 경제적 파급효과를 가져올 수
있고 이는 서울에만 국한되지 않고 한국경제에 상다한 파급을 가져올
것으로 예상된다.

# 검토사항 및 과제

"용산지역정비기본계획"은 경부고속철도중앙역사가 용산역에 들어서는
것을 기본전제의 하나로 삼고 있다.

따라서 건설교통부 주장대로 서울역이 고속철도중앙역으로 결정될
경우 이 계획은 상당부분 수정이 불가피하다.

또 용산 한복판에 버티고 있는 미군기지를 옮기지 않고는 용산정비계획은
성공적으로 마무리될수 없다는 문제점도 안고 있다.

상세계획을 따르게 되는 용산지역 정비는 상세계획 속성상 개인의
재산권 행사를 제한할수 있고 낡은 시가지를 정비하는 과정에서 민원을
초래할 수도 있다.

계획실행과정에서는 이런 문제를 최소화하는 지혜가 필요할 것이다.

< 김준현.김남국 기자 >

(한국경제신문 1996년 6월 24일자).