서울 마포대로 공덕동로터리를 중심으로 사업이 추진되고 있는
재개발구역이 수요자들의 주목을 끌고 있다.

강북의 새로운 오피스타운으로 변모하는 마포대로를 따라 입주가 끝난
2곳을 비롯 10군데의 재개발사업이 추진되고 있어 이들 사업이 완료되는
시점에는 이 일대에 모두 1만5,000여가구의 아파트가 들어서게 된다.

대부분의 구역은 오는 11월말 개통예정인 지하철 5호선 마포대로 구간과
지하철 6호선(98년 개통예정)역에서 도보로 5분~10분거리의 역세권 아파트
이거나 한강을 내려다 볼수 있는 위치에 있어 주거지로 각광 받고 있다.

이 가운데 특히 한강변에 있는 산천구역을 비롯 지하철역과 인접한
신공덕1구역, 도원구역, 염리1구역 등이 실수요자들로부터 인기를 끌고 있다.

<> 염리1구역

사업계획 결정고시를 마치고 내년 상반기 이주 예정으로 사업시행인가를
준비중이다.

15평형 169가구, 25평형 210가구, 33평형 230가구, 43평형 130가구 등
모두 790가구가 건립된다.

이 가운데 공공임대아파트와 조합원 309명분을 제외한 25, 33, 43평형등
261가구가 일반 분양된다.

지하철 6호선 대흥역까지 도보로 5분이면 갈 수 있고 신촌까지도
5분이 채 안 걸려 신촌역세권에도 속한다는게 장점이다.

사업 초기단계여서 지분시세가는 낮은 편이다.

사업시행인가 시점까지 꾸준한 상승세가 이어질 것으로 보여 투자를
고려해 볼만한 곳이다.

지분시세는 15평형이 평당 500만원 안팎선이며 30평형은 평당 350만원~
400만원선이다.

최근 분양이 완료된 공덕1구역이나 관리처분이 임박한 신공덕1구역의
경우 지분시세가 사업시행인가 이후 평당 750만원~1,000만원에 달한
것에 비춰 꾸준한 상승이 예상된다.

<> 신공덕1구역

교통여건이 가장 뛰어난 곳이다.

지하철 5호선과 6호선 환승역인 공덕역과 불과 5분거리인데다 서울역 및
용산전자상가로 이어지는 만리재길과 백범로가 단지 양옆으로 지난다.

사업초기부터 수요자들로부터 인기를 끌어 지분시세가 이미 높게 형성돼
있다.

15평규모의 지분이 평당 1,000만원, 30평이 평당 800만원을 호가하고 있다.

모두 1,122가구가 지어져 이 가운데 336가구가 일반 분양된다.

시유지매입이 끝나는데로 관리처분계획을 수립해 올말께 관리처분을
신청할 수 있을 것으로 마포구 관계자는 보고 있다.

<> 산천구역

이달말부터 이주를 시작할 이 구역은 한강을 내려다 볼 수 있어 최근
서울시분양에서 높은 경쟁률을 보인 마포구 대흥구역과 비슷한 입지여건을
갖추고 있다.

지상 13~20층 11개동 규모로 지어지는 이 단지는 43평형 290가구, 33평형
455가구, 23평형 382가구 등 모두 1,464가구가 들어선다.

이 가운데 일반 분양분은 697가구다.

이미 신공덕1구역 지분가에 맞먹는 시세가 형성되고 있다.

15평형이 평당1,000만원, 30평형이 800만원을 호가하고 있다.

마포생활권에 속한데다 한강을 내려다 볼수 있다는 점때문에 지분가격이
이미 최고치에 이르고 있다.

<> 도원구역

행정구역상 용산구에 속하나 마포생활권에 더 가깝다.

사업시행인가를 마치고 이주 및 철거를 앞두고 시공사인 삼성과 본계약을
준비중이다.

지하철 6호선 효창역과 도보로 5분거리로 현재는 입주된 도화현대아파트
보다 교통여건이 뒤떨어지나 6호선이 개통되면 역세권아파트로 인기를
끌 것으로 전망되는 지역이다.

사업시행인가를 마치고 이주를 앞두고 있어 시세는 오를데로 올랐다.

시세차익을 노리는 투자자는 급매물을 노리거나 내집마련을 원하는
실수요자는 재산평가액이 공개돼 시세가 빠지는 시점에 지분을 매입하는게
현명하다.

17개동 2,032가구로 지어져 이 일대에서 가장 규모가 큰 단지가 조성된다.

공공임대아파트와 조합원분 809가구를 제외한 627가구가 일반 분양분이다.

<> 투자요령

신공덕1, 도원구역은 지하철 5, 6호선역과 도보로 5분이내 거리이고
산천구역은 한강변이 내려다보이는 등 교통.주거환경이 뛰어난 특징을
가지고 있다.

이와 비슷한 입지여건을 갖춘 공덕1구역이나 대흥구역의 경우 최근
3차 서울시 동시분양에서 채권상한액이 4,400만원~5,100만원(32평형),
7,900만원(42평형) 책정됐으며 경쟁률도 높은 등 상당한 인기를 끌었다.

그러나 일반 분양에서 나온 물량 대부분이 25평형이며 그나마 30평형이상은
17층 이상의 고층이어서 청약가입자들이 동시분양에서 로열층을 배정받을
가능성은 희박하다.

따라서 이들 지역의 경우 재산평가액이 공개된 뒤 재개발프리미엄이
가라앉은 적정한 가격의 물건이나 급매물을 노리는게 유리하다.

사업이 초기단계인 염리1구역의 경우 현재 시세가 그다지 높지 않아
시세차익을 노리는 투자자는 눈여겨 볼만한 지역이다.

이 일대에서 추진되온 지역들이 초기에 비슷한 시세를 유지하다
사업승인을 전후해 평당 750만원(30평대 지분)~1,000만원(15평대 지분)으로
올랐던 점을 감안하면 사업추진단계에 따라 시세차익을 얻을 수 있다.

그러나 서울시가 최근 마련한 재개발조례개정안이 시행되면 사업시행인가
이전 구역에서 건물이 없는 27.23평미만의 나대지나 재상평가액이
단지내 최저 평형의 분양가보다 낮은 지분을 산 조합원은 아파트를
분양받지 못할 가능성이 있다는 점에 유의해야 한다.

<> 주변 아파트시세

재개발된지 3년된 도화동 현대아파트와 6년된 우성아파트 34평형이
1억7,000만원~1억9,500만원, 42평형이 2억5,000만원~3억원선이다.

또 공덕1구역 뒤쪽의 공덕현대와 마포현대아파트 32평형은 1억4,500만원~
1억7,000만원선이다.

특히 공덕동 로터리 인근 가든호텔에 붙어있는 도화삼성재건축아파트는
32평형이 2억4,000만원~2억5,000만원, 42평형이 3억5,000만원~3억6,000만원
으로 인근 아파트보다 최고 1억원이 비싸다.



(한국경제신문 1996년 7월 17일자).