"주택을 언제 살것인가".

내집을 장만하려는 무주택 수요자들이 항상 염두에 두고 따져보는
관심사다.

무리를 해서라도 당장 집을 살것인지,아니면 주택구입시기를 미룰
것인지가 문제다.

그 시기를 미룬다면 언제 매입에 나설 것인가도 생각하지 않으면
안된다.

이는 주택 구입시기를 결정하는 것이 최소한의 자금으로 집을 마련하는
관건이기 때문이다.

특히 빠듯한 자금스케줄을 잡고있는 무주택 서민들에게는 모든 자금마련
계획이 주택구입시기를 결정하면서 시작된다.

주택구입시기의 결정은 과거와 현재의 부동산시장, 그리고 미래의
부동산시장을 어떻게 예상하느냐에 달려 있다.

앞으로 집값이 오르고 부동산시장이 활황을 보일 것으로 예상된다면
빠른 시일안에 주택을 사야하지만 시장전망이 그 반대라면 주택구입시기를
늦춰야한다.

그렇다면 현재의 주택시장은 어떤 상태이며 앞으로의 주택시장은 어떻게
전개될 것인가.

한마디로 주택시장을 비롯한 부동산시장은 전반적으로 안정기조를 유지할
것이라는 시각이 지배적이다.

올들어 폐광지역 준농림지를 중심으로 토지거래가 늘어나고 집값이
오르는 등 일부 이상현상이 나타나고 있으나 부분적인 현상이라는
지적이다.

이같은 전망은 우선 부동산경기의 잣대인 미분양아파트가 세제혜택등
정부의 각종 지원책에도 불구하고 아직 대량으로 쌓여있는데서 비롯되고
있다.

지난해말 15만2,000여가구였던 전국 미분양아파트가 지난 4월말
12만4,000가구까지 줄어들었으나 5월부터 미분양아파트가 다시 증가하고
있다.

주택경기가 살아나려면 미분양아파트가 우선적으로 소진돼야 하나
적체물량이 워낙 많아 미분양아파트 해소에는 앞으로도 상당한 기간이
필요할 것으로 업계에서는 보고 있다.

아파트미분양의 여파로 올상반기 분양예정됐던 물량중 업체에 따라
30~50%이상 하반기로 넘어온 것도 주택시장의 안정기조를 지키는 요인으로
작용하고 있다.

공급초과 양상이 이어질 것이라는 예상이다.

이같은 주택시장 안정세를 반영하듯 주택매매는 크게 줄어드는 반면
전세거래는 증가하고 있다.

이에따라 수도권 일부에서는 여름휴가철 비수기임에도 불구하고 전세값이
강세를 보이고 있다.

주택가격대비 전세가격도 최고 70%까지 오른 상태다.

부동산중개업계에서는 "이같은 상황에서도 젊은층을 중심으로 전세선호
현상이 자리를 잡고있으며 이는 주택가격이 크게 오르지 않을 것이라는
믿음에 근거하고 있다"고 말하고 있다.

전세가격이 매매가격대비 60~70%이상 오르면 주택가격이 상승한다는
정설이 깨지고 있다고 이들은 전한다.

주택가격 상승요인이 전혀 없는 것은 아니다.

분양성이 좋은 수도권의 땅부족현상이 장기화되고 준농림지 건립제한 등
정부의 규제로 목좋은 수도권에서의 주택공급은 줄어들수밖에 없다.

미분양이 대량으로 발생하고 있는 가운데 이달초 수원 조원동에서
한일합섬이 분양한 5,000여가구의 아파트가 순위접수에서 분양마감된
사례는 수도권 요지의 대단위단지가 부족함을 단적으로 보여준다.

대형 건설업체들의 택지확보량이 올들어 크게 줄어든 것도 맥을
같이하고 있다.

미분양이 많은 지방 택지는 기피하고 수도권 택지는 부족한 탓이다.

또 지방자치단체의 지역개발 경쟁도 부동산시장을 흔드는 요인이
되고 있다.

민자사업 유치, 낙후지역 개발등으로 가수요를 동반한 투기붐이
일수있다는 지적이다.

실제로 폐광지역 준농림지등을 중심으로 토지거래가 올들어 크게
늘어나고 집값도 지난 91년이후 5년만에 상승세로 돌아섰다는 정부의
최근 발표는 상승요인이 잠재해있음을 보여주고 있다.

그러나 주택가격이 오르더라도 그 상승폭이 금리수준을 약간 웃돌
정도이며 80년대말과 같은 폭등은 없을 것이라는게 지배적인 분석이다.

재건축대상 아파트, 수도권 대형단지등 일부지역에서는 주택가격이
오를수 있으나 전체적으로 안정기조가 흐트러지지는 않을 것이라는
진단이다.

이는 토지거래전산망, 투기단속반 가동등 정부의 감시장치가 치밀하고
전국의 주택보급률이 80%를 넘어서 60%대의 주택보급률을 보이던
80년대말과는 부동산시장 여건이 다르다는 얘기다.

실제 집값은 정부의 우려대로 올들어 4월까지 오름세(0.7%)를 보이고
5월에 보합세를 유지하다 지난달엔 다시 하락세(0.1%)로 돌아섰다(주택은행
"도시주택 가격동향").

주택가격이 꾸준히 안정세를 유지하자 실수요자들이 관망자세를 보이고
있기 때문이라는게 주택은행 분석이다.

정부도 올들어 4월까지 집값이 올랐다는 발표 직후 투기단속반을
투기우려지역에 곧바로 보내는등 부동산투기 혐의자들을 색출하는
민첩성을 보였다.

결국 이처럼 안정된 주택시장여건에서 재산불리기식 투자보다는
내집마련에 중점을 두고 수도권 대형단지를 노린다면 적당한 장기투자효과를
보는 동시에 3~4년안에 실시될 분양가자율화의 불안요인을 피해갈수 있을
것으로 보인다.

"뛰는 전세값, 기는 매매값", "매매가대비 전세가 70%".

예전같으면 집값이 오를 전조로 받아들여지던 이같은 현상이 요즘은 별
의미가 없어지고 있다.

집을 "소유"보다는 "주거"의 대상으로 보고 보다 좋은 생활및 환경여건을
찾아다니는 새로운 풍속도가 형성되고 있는 지금이 오히려 좋은 조건으로
내집을 마련할수 있는 호기인 것이다.

< 김철수기자 >

(한국경제신문 1996년 7월 19일자).