서울 관악구 봉천동에 사는 김모씨(48.회사원).

아파트평수를 늘리기 위해 재개발투자를 선택, 지난 5월 서울 마포구
공덕1재개발구역의 35평 지분을 평당 700만원씩 모두 2억4,500만원에
구입했다.

이주가 거의 마무리되고 관리처분이 임박해 사업이 지연될 염려는 없는
단계였다.

지분에 대한 재산평가액(토지및 건물평가)은 평당 380만원정도로
평가받았다.

최근 분양된 이 구역 최대평형의 평당 분양가는 440만원선.

이에따라 김씨가 43평형에 입주하기 위해 들이는 비용은 지분구입비
2억4,500만원과 추가비용 2,580만원, 취득세 부동산소개비 금융비용
(이주비를 제외한 지분구입비에 대한 은행이자)등을 합쳐 3억원에 이른다.

주변의 기존43평형대 아파트의 시세는 2억5,000만~3억5,000만원선이다.

김씨의 재개발투자는 성공한 것일까.

우선 단순히 평수를 늘리기 위한 김씨의 투자방법은 옳았다고 볼 수 있다.

43평형 아파트시세와 맞먹는 돈을 들여 원하는 평형에 안착한 것이다.

또 투자지역은 지하철 5,6호선의 개통으로 입주시점에는 3억원을 훨씬
넘는 시세가 형성될 것으로 보여 재산증식도 기대할 수 있다.

이는 이달 서울 3차 동시분양에서 분양된 인근 33평형의아파트
채권상한액이 4,800만원을 넘었고 경쟁률도 치열했던 것에서도 알수 있다.

그러나 시세차익을 노리는 투자였다면 얘기는 달라진다.

2억원정도의 목돈이 선투자된 상태여서 입주후 시세가 기대했던 것만큼
형성되지 않을 경우엔 별로 이익을 남길수 없기 때문이다.

김씨의 사례는 이제 재개발.재건축 투자는 보다 신중해야 한다는 것을
보여준다.

재건축대상 연립.아파트나 재개발구역내 사유지나 공유지를 사두기만
하면 이익을 남겼던 시절은 지났다.

서울 인구의 증가로 늘어나는 주택수요와 건설업체의 신규택지난이
맞물리면서 서울지역의 재건축.재개발지역은 새로운 투자대상으로
떠올랐다.

이는 이주비와 사업구역내 지분시세의 지나친 상승을 불러왔다.

서울지역에서 추진중인 151곳의 재개발구역 가운데 사업시행인가를
마친 73개 지역의 지분시세는 투자이익을 기대할 수 없는 수준으로
치솟았다.

재건축도 예외가 아니다.

지은지 20년이 가까운 노후 연립.아파트를 중심으로 일기 시작한
재건축열기로 이제 10년을 갓 넘긴 아파트도 재건축 얘기만 나오면
시세가 뛰어 13평형 아파트가 1억원을 넘는 예가 허다하다.

그러나 재개발투자여건은 앞으로 더욱 까다로워질 전망이다.

서울시는 이번에 투기를 억제하는 방향으로 재개발사업조례를 대폭
수정한 안을 마련해 오는 9월 서울시의회에 상정할 계획이다.

이 안이 시행되면 구역지정뒤나 사업시행인가가 나지않은 지역에서
건물이 없는 13.61평미만의 소규모 나대지를 구입해 조합원이 되더라도
아파트를 분양받을 자격이 주어지지 않기 때문이다.

따라서 재개발.재건축지역에 투자할 경우 현장을 직접 찾아 투자지역을
선정하고 사업추진단계, 조합의 신뢰도, 시공사, 이주비, 사업의 걸림돌
등을 면밀히 분석한뒤 투자에 임하는 보다 신중한 자세가 요구된다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1996년 7월 19일자).