법원경매를 통한 부동산매입이 대중화시대를 맞고 있다.

법원경매물건을 잘 선택해 낙찰받을 경우 주택 상가 농지 등 다양한
부동산을 시세보다 최고 50% 싸게 구입할 수 있다.

그러나 법원경매의 이러한 장점이 알려지면서 기초적인 경매지식도
갖추지 않은 일반인들이 경매에 대거 참가, 피해를 보는 사례도
잇따르고 있다.

초보자들의 피해원인은 대부분 권리분석과 인도과정의 미숙에 있다.

각종 물권과 채권의 성격, 변제순위 등은 제대로 파악했더라도
등기부상에는 드러나지 않는 경매물건의 함정이 곳곳에 도사리고 있기
때문이다.

경매초보자들이 주의해야 하는 경매물건의 권리분석내용과 유형 등을
살펴봤다.

[[ 권리분석시 유의점 ]]

<> 상가 오피스텔 근린생활시설도 주거용으로 사용하고 있으면
주택임대차보호법의 적용을 받는다.

상가 오피스텔 근린생활시설을 낙찰 받을 경우 임대차보호법상
규정이 적용되지 않아 경락자의 전세보증금 변제의무가 없다.

그러나 공부상 기재된 것과는 달리 일부를 주거용으로 사용한
것이 객관적으로 인정되면 주택임대차보호법의 적용을 받는다.

따라서 1차저당권 설정일보다 앞선 임대차는 경락자가 추가로
부담해야 하므로 경매참가시 반드시 현장답사를 통해 실제이용
상황을 조사하는 것이 좋다.

<> 확정일자를 받지않아도 1차저당권 설정일보다 앞선 세입자의
보증금도 경락자가 부담해야 한다.

확정일자를 받지 않았더라도 1차 저당권설정일이전에 주민등록상
전입신고가 돼 있고 해당주택을 점유하고 있는 세입자의 전세보증
금은 경락자가 부담해야 한다.

또 확정일자를 받지 않았지만 전세계약서를 공증한 경우도 확정
일자와 동일한 효력이 있다.

이밖에 전세권설정등기를 한 세입자가 전입신고를 하지 않았거나
전세기간이 지났더라도 전세권을 말소하지 않는한 저당권과 똑같은
법적권리가 인정된다.

<> 개인땅 일부에 공공기관의 시설물이 점유한 경우 토지사용권이
제한된다.

시골 논밭 한가운데 전신주가 세워져 있는 경우가 있다.

이런 땅은 현지답사를 하지 않는한 공부상 아무리 훑어봐도 하자가
나타날리 없다.

위치도 좋고 공부상하자도 없는데 땅값이 너무 싸다면 이런 경우를
의심해 볼만하다.

전신주가 설치돼 있는 경우 한전측에서 30년 동안 점유권을 갖고
있기 때문에 대지로 전용한다든가 다른 용도로 개발할 수 없어 토지
사용권이 제한을 받는다.

<> 재건축가능성을 기대하고 소규모 연립 및 다세대주택을 비싸게
낙찰받으면 투자가치가 없다.

법원경매로 나오는 연립 및 다세대주택의 대부분은 재건축가능성이
별로 없다.

공동주택은 대지에 접한 도로폭이 300세대 미만인 경우 6m, 500세대
미만은 8m이상이어야 한다.

따라서 소규모 연립 및 다세대주택단지는 이같은 도로여건을 갖춘
곳이 거의 없다.

또 북쪽이 도로에 접한 단지는 주위의 일조권확보를 위해 토지경계선
으로부터 건물높이의 2분의 1을 후퇴하게 되므로 토지활용도가 떨어진다.

<> 상가는 입지조건과 환금성이 떨어지는 경우가 많다.

경매로 상가를 낙찰받을 경우 권리금을 지급할 필요가 없고 임차
보증금을 변제할 의무가 없는 등 권리관계가 다른 물건보다 단순하다.

그러나 장사가 잘되는 목 좋은 곳은 매매가 쉬워 경매로 나오는
경우가 드물다.

<> 재개발구역내 주택과 토지를 구입해도 아파트입주권이 없는
경우가 있다.

재개발구역내 대지도 법원경매를 통해 낙찰받아 소유권이전을
마치면 조합원과 똑같은 자격으로 아파트입주권이 주어진다.

그러나 원주인이 청산조합원일 경우 아파트분양권 대신 현금으로
보상된다.

특히 이미 관리처분계획인가가 끝난 경우에는 원주인이 청산조합원이
아니더라도 아파트입주권이 없다.

[[ 낙찰후 유의점 ]]

<> 농지취득자격을 못받으면 낙찰이 취소되고 잔금기일을 어기면
입찰보증금도 못받는다.

농지는 법원경매로 낙찰받았더라도 농지취득자격을 받아야만 낙찰
허가를 얻어 등기이전이 가능하다.

따라서 낙찰일로부터 경락허가일(1주일)까지 농지취득자격을 받지
못하면 낙찰이 취소된다.

또 낙찰을 취소하거나 잔금 기일을 넘길 경우도 입찰보증금이
반환되지 않는다.

<> 대금납부일로부터 6개월이내에 인도명령신청을 하지 않으면
명도소송을 해야한다.

경락받은 집을 비우지 않으면 인도명령만으로 전주인이나 세입자를
퇴거시킬 수 있다.

그러나 대금납부일로부터 6개월 이내에 인도명령신청을 하지 않으면
별도로 명도소송을 해야 한다.

명도소송은 보통 3~4개월이 걸리지만 상대방이 항소할 경우 9개월을
끌기도 하는 등 시간과 비용의 낭비를 초래한다.

< 김태철기자 >

<>도움말 = 태인컨설팅 (02)313-4085

(한국경제신문 1996년 8월 23일자).