자금이 없는 토지소유자와 토지가 없는 건설업체가 공동으로 개발
사업을 벌이는 지주공동사업이 인기를 모으고 있다.

지주공동사업은 땅을 가진 사람은 토지를 대고 건설회사는 자금과
기술을 제공하는 역할분담식 개발방식이어서 자금이 없는 토지소유자들이
관심을 가져볼 만하다.

건설회사로서는 땅을 쉽게 확보할 수 있는 데다 거액의 토지매입대금이
따로 필요없어 좋고, 땅을 가진 사람은 개발에 따른 이익을 건설회사와
나눠 가질 수 있어 이른바 "누이좋고 매부좋은 식"의 사업인 셈이다.

입지여건이 좋고 제법 대규모인 땅을 가진 토지소유자라면 이 공동
사업을 통해 아파트 등을 개발한 뒤 분양하면 높은 개발이익을 볼 수 있는
것이다.

분양은 시공사의 책임하에 이뤄지기 때문에 공신력이 높은 건설회사와
사업을 벌일 경우 토지소유자와 건설회사가 모두 큰 이익을 볼 수 있게
된다.

이같은 지주공동사업의 장점이 알려지면서 최근 4-5년전부터 토지
소유자와 건설회사간의 짝짓기가 활발하게 이뤄지고 있는 추세이다.

그러나 서울 등 수도권에서 분양성이 높은 땅을 구하기가 어려워지자
건설회사들은 지주공동사업을 지방으로 들고가 "파트너"를 구하는 등 이
사업의 지방화에 적극적으로 나서고 있다.

현대 삼성 대우 청구 벽산 금호 한신공영 등 대부분의 건설회사가 지주
공동사업과 관련된 팀을 구성, 사업을 하고 있고 상담을 해주는 부동산
컨설팅회사들도 많아 개발의지만 있으면 사업추진은 그다지 어렵지 않다.

[[ 장점 ]]

지주공동사업은 토지주인에게 세금경감이라는 큰 이익을 줄 수 있다.

일반적으로 토지주인이 보유토지를 매각, 건설사가 개발하도록 할 경우
매각에 따른 고율의 양도소득세를 내야 한다.

그러나 지주공동사업을 벌이면 자기땅에 건물을 지어 팔때 개인
사업자들이 내는 저율의 사업소득세만 내면 돼 세재상으로 큰혜택을 볼
수 있다.

또 건설회사와의 개발상담을 통해 사업성있는 개발을 하기 때문에
적절한 토지이용에 따른 이윤을 높일 수 있는 것도 큰 장점이다.

단점이라면 장기간의 개발과정을 밟아야 하는 만큼 토지를 당장 팔아
자금을 챙기는 것보다 자금회임기간이 길다는 점이다.

토지소유자 못지않게 건설회사에게도 장점이 있다.

우선 개발사업을 위한 토지를 쉽게 구할 수 있다는 점을 들 수 있다.

또 토지매입비용이 들어가지 않는다는 것도 건설회사의 구미를 당기는
점이다.

건설업체들의 일반주택건설사업은 초기 토지매입비용이 큰 부담으로
작용하지만 지주공동사업은 전혀 부담이 없다.

여기에다 토지매입에 시일이 따로 소요되지 않아 사업이 단기에 끝날
수 있는 장점도 있다.

단점으로는 토지주인이 부도를 내거나 제3자에게 담보권을 설정해주는
등 법률관계가 복잡해질 우려가 있다는 것이다.

지주공동사업은 기본적으로 단점보다 장점이 많아 양자간에 계약만
철저히 하면 좋은 성과를 거둘 수 있다.

[[ 사업종류 ]]

지주공동사업의 종류는 크게 세가지로 나뉜다.

첫째 조합과 건설회사가 공동하는 사업이 있다.

재건축 주택조합 재개발조합 등이 지주가 되고 건설회사가 시공사가
되는 사업이 이에 속한다.

둘째는 개인의 토지소유자와 건설회사간에 이뤄지는 사업이 있다.

협의의 지주공동사업이다.

개인자원과 건설사의 기술력이 조화를 이루는 사업이다.

셋째는 건설업자와 건설업자간의 공동사업이 있다.

중소건설업자가 시행자가 되고 대형건설업자가 시공자가 돼 사업을
수행하는 것이다.


[[ 사업형태 ]]

지주공동사업은 일반적으로 4개 계약형태가 있다.

먼저 일괄수주방식은 지주가 택지를 공급한 후 시공업체가 인허가 및
공사, 분양을 책임지고 지주에게 토지비 및 적정이윤을 지급하는 것이다.

지주는 땅만 대고 나머지는 시공사가 모두 맡아서 처리하는 것으로
개발과정에 어두운 개인들이 관심을 둬볼만한 방식이다.

가장 널리 이용되는 지주공동개발사업 형태이다.

분양도급방식도 있다.

이는 지주가 건축허가를 얻은 후 시공업체가 분양수입금에서 공사비를
회수해 가는 것이다.

건축허가가 여러면에서 복잡하고 까다로운 만큼 땅주인이 신경써서
진행해야 한다.

단순도급방식은 지주가 건축허가를 얻어 착공후 공사진척도에 따라
공사비를 지급하는 것이다.

공사비가 개발 중간에 나가는 만큼 인기가 없다.

마지막으로 교환방식은 지주가 준공후 시공업체에게 공사대금으로
완공된 건물의 일부를 주고 나머지는 분양하거나 소유하는 형태의 개발
방식이다.

이같은 방식은 일본에서 쓰이는 것으로 국내에서는 드물다.

[[ 주의점 ]]

이 사업은 지주가 땅을 대고 건설사가 자금과 기술을 대는 단순한
구도로 돼있지만 여러가지 복잡한 문제가 나타날 소지가 많다.

우선 분양성에 가장 주의해야 한다.

부동산경기가 침체돼 분양률이 떨어지면 막대한 자금과 토지가 묶이는
결과가 돼 막대한 금전적 손실과 분쟁이 발생할 가능성이 높다.

또 건설회사가 부도를 내거나 토지주인이 제3자에게 담보권을 설정해
주면 사업추진이 중단될 여지도 있다.

또 계약과정에서 토지주인과 시공사가 분담해야할 책임의 한계를
뚜렷하게 해놓지 않으면 추후 사업추진과정에서 말썽이 일어나기도 한다.

이는 계약서체결때 특히 신경을 써야 한다.

건설비용을 산정할 때에도 토지소유자들은 건설회사에 비해 계산능력이
떨어지기 때문에 건설회사에 끌려다닐 가능성도 있어 비용계산전에
부동산 전문컨설팅회사와 상담을 해보는 것도 좋은 방법이다.

특히 각종 세금을 어떻게 분담할 지와 미분양시 해결책등을 미리
못박아 두는 것도 요령이다.

< 고기완기자 >

(한국경제신문 1996년 9월 13일자).