서민들이 내집을 마련하는데 구입자금 전액을 자기자금으로 충당하는
경우는 거의 없다.

대출을 받거나 전세를 끼고 사는게 보통이다.

다행히도 기업의 자금수요가 줄어들면서 은행들이 남는 자금을 주택대출로
돌리고 있다.

그러나 내집마련을 위한 은행의 대출상품은 워낙 다양해 어느 대출상품이
자신에게 적합한지 제대로 알기가 힘들다.

적합한 대출상품을 고르는 5대요령과 은행별 대출상품을 소개한다.

내집마련대출상품을 고르는 첫째 기준은 대출이자율이 낮아야 한다는
점이다.

주택대출상품은 은행마다 대출이자율이 조금씩 다르다.

또 같은 은행이라도 거래조건에 따라 차이가 난다.

기존에 거래한 실적이 많으면 금리를 우대받는다.

거래실적이 없더라도 신탁대출이 가능하기는 하지만 대출금리가 높다.

따라서 대출받을 시기를 미리미리 예상해서 거래실적을 쌓아두는 것이
필요하다.

또 대출을 해주는 대가로 별도의 예금가입을 요구하는 은행도 있어 미리
이를 알아보는 것도 필요하다.

두번째는 대출시기와 대출가능규모를 미리 알아봐야 한다.

은행마다 대출한도에 조금씩 차이가 있다.

대부분 은행이 적립금액의 일정배수범위 내에서만 대출을 해주고 있으므로
은행이 제시하는 최고한도만을 믿고 가입해서는 안된다.

또한 자신의 내집마련 계획에 맞춰 원하는 시기에 대출받을수 있는지
확인해야 한다.

세번째 대출기간은 장기일수록 좋다.

주택자금의 경우 대출규모가 크기 때문에 짧은 기간내에 상환하는게
쉽게 않다.

몇천만원씩 빌려서 2~3년마다 대출을 연장하려면 상당히 번거로운 일이다.

최근에는 최장 30년짜리 대출도 등장하고 있어 장기대출이 비교적
쉬워지고 있다.

네번째는 만기상환보다 원리금균등분할 상환이 유리하다.

목돈이 별로 없는 개인의 경우에는 매월이자를 내다가 만기에 가서
한꺼번에 원금을 상환하는 ''만기상환''보다는 매월일정액의 원리금을
상환하는 ''원리금 균등분할상환''이 유리하다.

만약 매월 대출이자를 갚고 별도로 일정금액을 예금 등에 저축해서
대출상환금을 마련한다면 예금이자가 대출이자보다 낮을 뿐만 아니라
세금(이자 소득의 16.5%)도 물어야 한다.

그러나 원리금 균등분할상환을 하면 이런 세금부담이 없어진다.

마지막으로 세금혜택이 있는 상품을 골라야 한다.

장기주택마련저축은 만18세 이상으로 무주택자 또는 전용면적 18.18평이하
1주택소유자가 가입해서 10년뒤에 찾으면 이자소득이 비과세된다.

장기주택마련저축은 모든 은행에서 다룬다.

또 주택은행의 내집마련 주택부금(청약부금)이나 일반은행의 근로자
주택마련저축과 장기주택마련저축의 경우는 적립액과 대출상환액을 합친
금액의 40%(연간 72만원이내)까지 소득공제혜택을 받을수 있다.

96년말까지 한시적으로 25.7평 이하 미분양아파트를 사는 경우에는
주택은행에서 매입자금으로 3,000만원까지 대출을 받을수 있으며 대출이자의
30%를 세액공제받을수 있다.

또 미분양 아파트를 매입한 후 5년동안 임대한후 팔 경우에는 양도소득세
특례세율을 50%정도의 세액감면을 받거나 20%미만의 종합소득세 세율을
적용받는다.

도움말주신 분 : 윤강훈 < 장은 영업1부 대리.공인회계사 >

(한국경제신문 1996년 10월 1일자).