지방은 물론이고 수도권 일대에서도 미분양 아파트가 많이 생겨나고
있다.

미분양이 늘어나는 것은 주택 보급율이 높아진데에도 원인이 있겠지만
부동산투자에 대한 불안한 심리도 한 몫을 하고 있다.

예전에 비해 부동산 투자여건이 변화하여 이제는 막연히 투자해서는
승산이 없다.

이처럼 불확실한 투자여건 아래에서 부동산에 대한 안목이 부족하거나
안정적인 수입을 원하는 사람은 미분양 아파트를 매입, 임대주택사업을
하는 것을 고려해 볼만하다.

임대 사업자는 세금면에서 많은 혜택을 받지만 투자금에 비해 수익율이
높은 편이 아니다.

그러나 주택 임대가격은 경기 변동에 별다른 영향을 받지 않고 꾸준히
상승하고 있어 주택임대사업은 안정적인 수입이 보장된다.

임대 사업중 매입에 의한 임대사업보다 임대주택신축에 의한 임대사업이
더 많이 혜택을 받고 있다.

그러나 일반인도 미분양된 아파트를 매입하여 임대 사업자 등록을
하면 신축에 의한 임대 사업자와 같은 헤택을 받을 수가 있다.

그래서 임대 사업을 하겠다고 생각하는 사람은 미분양 아파트를 매입,
임대사업을 하는 것이 여러모로 유리하다.

초기 투자금을 줄이고 투자금 대비 수익율을 높일 수 있는 임대사업
대상 아파트는 앞으로 아파트 가격이 오를 수 있는 지방도시에서 소규모
평형을 대상으로 하는 것이 좋다.

지방의 소형 아파트를 매입할 경우 임대사업에 필요한 초기 자본이
1억원 내외면 된다.

예를들어 강원도 원주 지역의 미분양 아파트 22평형은 분양가가
3,400만원이며 전세가는 2,000~2,100만원 정도이다.

3,400만원중 1,200만원은 주택은행에서 20년 장기로 융자를 받을 수
있어 실제로 1채를 매입하는데는 2,200만원이 들어간다.

특히 등기후 임대를 놓아 2,000만원을 회수할 수 있다는 점을 감안할
경우 1채에 투자된 비용이 불과 200만원밖에 되지 않을 수도 있다.

운용자금은 1억여원이지만 총 1,000여만원 정도의 투자로 5채를 구입,
임대 사업자로 등록할 수 있는 셈이다.

주택은행 융자를 받을 경우 매달 불입하는 이자가 초기년도에는
부담이되지만 년 5%씩 임대금을 올려받을 수 있으므로 몇 년이 지나면
불입하는 이자를 충당할 수 있다.

더욱기 월세 수요가 많은 곳이라면 적절한 비율의 금액은 월세로
대체할 수 있어 안정적으로 월수익을 올리는 것도 가능하다.

그러나 미분양 되는 아파트는 나름대로 이유가 있으므로 수요분석과
지역 발전현황을 면밀히 살핀후 투자해야 만족한 결과를 얻을 수 있다.

보통 분양가 대비 임대가 50%를 넘어서면서 장기적으로 발전 가능성이
많은 지역이라면 임대사업을 검토할 만하다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 10월 30일자).