서울시내 저밀도지구의 용적률 높이제한 등에 대한 기준이 확정되면서
인근 부동산가엔 아파트 가격과 투자성을 묻는 전화가 빗발치고 있다.

또 그동안 사업추진이 추춤하면서 부동산업소에 나왔던 매물이 잇달아
회수되고 있고 일부지역에선 매매 호가가 오르는 등 재건축 기대심리가 다시
살아나고 있다.

용적률이 285%로 확정된데 대해 일부 주민들은 반발하고 있으나 대체로
재건축사업의 물꼬를 텄다는 인식아래 단지별로 재건축조합 설립에 나서거나
시공업체 선정을 위한 사전작업에 착수했다.

<>시세동향

매물이 전량 회수됐다.

주민들 사이에는 이미 지난달 초부터 서울시가 높이제한과 용적률을 상당
폭 완화할 것이라는 소문이 돌면서 중개업소에 나와 있었던 매물이 회수되기
시작했다는 것이다.

잠실 등 저밀도지구의 아파트값은 지난해 9월을 고비로 크게 하락세를
면치 못했었다.

당시 서울시가 용적률은 270%, 밀도는 평방m당 375가구로 변경한다는
안을 내놓으면서 실망 매물이 속출, 가격이 한차례 떨어졌다.

올들어선 서울시 등 각 자치단체들이 도시경관을 살리기 위해 재건축
재개발사업에 대한 건축규제를 강화키로 하면서 또 한차례 크게 하락했다.

그러나 주민대표와 서울시가 이들 저밀도지구에 대한 밀도변경 합의에
착수하면서 조금씩 가격을 회복하기 시작, 이달 들어선 95년초의 과거의
매매값 수준을 되찾았다.

올초 1억5,000만원까지 떨어졌던 잠실1단지 주공아파트 15평형은
1억8,000만~2억원까지 상승했으며 13평형도 1억2,000~1억3,000만원으로
2,000만~3,000만원이 올랐다.

또 삼성동 AID 1,2차 아파트 15평형은 지난 3월 1억2,00만원까지 밀렸으나
이달들어선 1억5,000만원에도 매물을 구할 수 없는 실정이다.

현지 부동산중개인들은 상승요인은 있으나 현재의 가격이 오를대로
오른데다 사업성에 다소 문제가 있기 때문에 앞으로는 커다란 변동없이
지구별 단지별로 사업진척에 따라 아파트값이 형성될 것으로 전망했다.

<>지구별 현황

5개 저밀도지구내 29개 아파트단지중 시공자까지 선정한 단지는 잠실과
반포지구 주공 1단지와 화곡 주공 2단지 등 8곳이다.

또 강동 시영 2단지는 추진위가 주민을 대상으로 재건축동의 인감증명을
접수중이다.

내발산 주공아파트 재건축추진위원회는 23일 시공업체를 선정키로 했는데
현대건설의 수주가 유력한 것으로 알려졌다.

이와함께 도곡 주공아파트 단지는 이미 주민총회를 거쳐 재건축조합
설립인가를 신청했으며 화공 주공 2단지도 빠르면 이달말께 조합설립인가를
신청할 예정이다.

나머지 단지들은 재건축추진위원회를 구성했거나 구성하기 위해 바쁜
움직임을 보이고 있다.

인근 부동산관계자들은 최소한 내년안에 아파트지구개발 조합설립 및
업체선정, 사전승인 등의 절차까지는 마치는 게 사업을 추진하는데 유리할
것으로 예상했다.

서울시가 전세가상승 등 사업에 따른 부작용을 최소화하기 위해 사업
진척이 빠른 단지별로 사업일정을 조정할 것이 확실시되기 때문이다.

화곡지구 주공2단지 재건축추진위원회 장성관위원장은 "시유지매입 등의
문제가 산적해 있으나 우선 재건축조합 설립인가를 받고, 사전승인 등을
받아내야한다"며 "내부 문제가 순로롭게 해결될 경우 빠르면 2년안에 공사
착공이 가능하다"고 내다보았다.

<>전망

재건축사업을 추진키 위해선 주민찬반투표→조합설립→조합인가→사업계획
수립→재건축인가→업체선정→사전승인→사업승인→이주→분양→건축→입주
등의 절차를 거쳐야 한다.

상당수 아파트지구가 조합설립인가를 신청했거나 설립을 추진중이고
일부에서는 업체까지 선정했기 때문에 사업에 가속도가 붙을 것으로 보인다.

그러나 난관이 많은 것도 사실이다.

이들 저밀도지구 거주민의 약 70%가 세입자라는 점이 첫번째 어려움이다.

재개발 재건축사업의 경우 세입자 이주 및 보상문제로 인해 사업이
지연되기 일쑤인데 세입자가 너무 많아 이들이 이주를 거부한 채 보상을
요구할 경우 행정상 사업은 추진되더라도 공사 등 실제 사업은 오랜 기간이
소요될 가능성이 있다.

또 한가지는 도로 학교용지 공원 등 공공시설문제이다.

이들 시설용지는 아파트지구 기본 계획을 수립하면서 결정되는데 도곡동
등 일부 지역을 제외하곤 가구당 토지 지분율이 적어 조합원들의 자금부담이
크게 늘어나게 돼 주민들간 첨예한 의견대립이 예상된다.

이와함께 늘어난 용적률에 따라 최고 25층까지 지을 수 있게 됐으나 모든
아파트단지가 이 높이로 건축할 수는 없다는 점이다.

서울시는 교통영향평가 및 경관심의를 실시, 결과에 따라 지구별 단지별로
층고를 결정할 예정인데 이들 저밀도지구는 대부분의 단지들이 밀집해있어
각 조합별로 높은 용적률을 적용받기 위한 의견충돌과 집단민원발생이
예상된다.

또 용적률이 늘어나고 거주인구가 크게 늘어남에 따라 강남일대의
교통난과 상하수도 부족 등 도시문제와 입주자들이 대거 이주에 따른
전세파동도 우려된다.

< 방형국.김태철기자 >

(한국경제신문 1996년 11월 16일자).