[부동산투자 ABC] 지주공동사업 외상공사 의존 말아야

2~3백평의 토지를 소유하고 있는 지주라면 한번쯤은 개발을 생각하게
된다.

특히 개발자금이 넉넉지 않을 경우 지주들은 지주공동사업을 고려한다.

지주공동사업은 지주가 토지를 제공하고 시공사가 외상으로 건축을
담당하는 개발방식이다.

지주공동사업에는 네가지 형태가 있다.

첫째는 일괄수주방식이다.

지주가 땅을 대는 대신 시공업체가 인.허가 및 공사.분양을 책임지고
지주에게 투지비와 적정이윤을 지급하는 방식이다.

둘째는 분양도급방식으로 지주가 건축허가를 얻은 후 시공업체가 분양
수입금에서 공사비만 회수해 간다.

셋째는 지주가 건축허가를 얻고 분양성과와 무관하게 시공업체에 공사
진척도에 따라 공사비를 지급하는 단순도급방식이고 넷째는 지주가 준공후
시공업체에 공사대금조로 완공된 건물의 일부를 주는 교환방식이다.

지주공동사업은 자금력이 부족한 지주 입장에서는 공신력있는 시공사가
준공까지 책임을 지므로 개발에 따른 위험을 피할 수 있는 잇점이 있다.

반면 수익이 줄어든다는 단점이 있다.

개발의 목적은 부가가치를 높이자는 것인데 입지에 적절하지 못한
유형으로 개발을 했다면 엄청난 손해를 볼 수도 있다.

부동산개발에는 많은 자금이 투입되고 투자금 회수기간이 길기 때문이다.

지주공동사업을 할때는 유의해야 할 사항이 있다.

그것은 시공사가 외상공사를 하여 준다해도 이는 개발상품이 분양이
안되더라도 지주가 돈을 줄때까지 기다려 준다는 조건이 아니라는 점이다.

시공사는 완공이 된 건물에 대해 채권확보를 하는 것이 상례이며 이는
지주와 시공사의 이해가 엇갈릴때 지주에게 불리하게 작용한다.

분양이 잘 안돼 개발된 부동산을 강제로 팔 경우 건설사의 건축비에
해당하는 채권이 우선하며 지주의 토지가에 해당하는 돈은 공중분해 된다고
생각하면 틀림이 없다.

거기에 업무 미숙으로 분양대상자의 권리 관계가 계약서상에 명확히
기재돼있지 않을때 지주가 입는 피해는 더 커진다.

지주공동사업은 개발자금이 부족한 토지주에게는 더 없이 좋은 사업수행
방식이다.

그러나 전적으로 시공사의 외상공사에 의존해서는 안되며 분양을 손쉽게
할 수 있는 방안을 철저하게 수립하는데 신경을 써야 한다.

부동산의 판매는 시간과의 싸움이다.

아무리 수지타산이 좋아도 장기간 분양이 안되면 금융비용 등으로 수지가
나빠질 것은 뻔한 일이다.

따라서 빠른 시일내에 분양을 할 수 있는 체계적이고 효율적인 마케팅
방법을 수립하는 것이 지주공동사업을 성공으로 이끄는 길이다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1996년 11월 27일자).