부동산 개발경험이 없으면 조금 늦게 남들이 개발한 사례를 보고 부족한
것을 보강하는 것도 좋은 방법이다.

특히 상권의 변화속도가 빠른 대형상권의 경우 개발노하우와 배울수
있고 시기적절한 업종을 고를수 있는 후발자의 이익은 더욱 크다.

지난해 12월 서울 서대문구 창천동의 40평 자투리땅에다 근린생활시설을
지은 김모씨의 경우 이러한 방법을 채택,부동산개발로 짭짤한 소득을
올릴수 있었다.

신촌로터리에서 연세대정문로 이어지는 도로의 이면에 위치한 김씨의
땅은 2층의 허름한 상가건물이었다.

김씨는 상권의 변화가 심하고 부지면적이 40평의 자투리땅인데다 대로의
이면에 위치해 개발방향을 쉽게 잡지 못했다.

더욱이 부동산지식이 부족한 것도 개발시기를 늦추게 하는 원인으로
작용했다.

따라서 자신의 상가와 같은 허름한 건물들이 재건축되는 과정을 지켜본
개발에 들어가기로 마음을 먹었다.

이에따라 김씨는 주변의 건물들이 다 지어져 자신의 건물만 재건축이
남은지난해 8월 공사에 들어갔다.

개발시점의 주변상권도 많이 변해 있었다.

인근이 분식점 등으로 이뤄진 먹자골목으로 형성되더니 점차 고급상권으로
변모, 노래방 커피전문점 비디오방들이 들어서기 시작했다.

김씨는 이러한 상권변화에 착안해 업종을 처음부터 이런 업종으로 제한해
임대, 공사를 시작한 한달만에 임대분양을 마무리할수 있었다.

건물은 230%의 용적율과 57.5%의 건폐율이 적용돼 연건평 120평지하1층
지상4층으로 지어졌으며 공기는 4개월이 소요됐다.

업종구성은 <>지하1층 (28평) 노래방 <>지상1층 (23평) 커피전문점
<>지상2층 (23평) 카페 <>지상3층 (23평) 사무실 <>지상4층 (23평)
비디오방이다.

임대가는 신촌상권의 임대시세가 높아 <>지하1층 보증금 9,100만원
(월세 182만원) <>지상1층보증금 1억350만원 (월세 207만원) <>지상2층
보증금 8,050만원 (월세 161만원) <>지상3층 보증금 6,900만원 (월세
138만원) <>지상4층5,750만원 (월세 115만원)을 받아 총보증금 4억과
월세로 매달 800만원의 수익을 올릴수 있었다.

개발을 끝낸후 김씨의 순이익은 건축비 2억5,200만원 (평당 210만원선)을
제외한 1억4,950만원에 달했다.

물론 매달 나오는 월세 800여만원을 포함하면 개발이익은 이보다 더욱
높다.

무엇보다도 남들보다 2-3년 늦게 개발함으로써 개발에 따른 실수를
줄이는 한편 임대자나 수요자들의 검증을 받아 업종을 선택, 처음부터
리스크를 줄일수있었던 것도 개발초심자로서는 기분좋은 일이었다.

< 김태철 기자 >

도움말 = 한국예건 569-9393

(한국경제신문 1996년 12월 2일자).