대로변 준주거지역의 자투리땅을 이용한 "미니오피스텔"건립이 활기를
띠고 있다.

대로에 접한 150-200평 안팎의 준주거지역 자투리땅은 그동안 주로
근린생활시설이나 업무용빌딩으로 개발돼 왔다.

그러나 최근 경기침체로 상가 및 사무실분양이 어려워지면서 주거기능이
강화된 소규모 오피스텔개발이 새로운 투자방식으로 각광받고 있다.

일반상업용지에만 허용해왔던 오피스텔신축을 서울시가 지난 8월부터
준주거지역에도 허용함에 따라 용도가 준주거지역인 대로변 자투리땅에
오피스텔을 건립분양하면 개발이익을 크게 높일 수 있기 때문이다.

준주거지역의 경우 지가가 일반상업용지보다 분양이 상대적으로 쉽다는
이점이 있어 준주거지역자투리땅 미니오피스텔신축은 더욱 늘어날 전망이다.

<>개발유망지

매매가에서 임대가가 차지하는 비율인 임대가율이 높은 지역이
개발적지이다.

이들 지역은 대부분 대규모 아파트단지를 배후로 하고 있거나 전철 등
대중교통수단을 이용하기 편리한 곳들이다.

또 소규모 개인사업자들의 수요를 기대할 수 있는 업무밀집지역, 주변의
임대가격이 높은 지역, 대학가주변 등이다.

서울에서는 청담동 역삼동 도곡동 잠실동 송파동 목동 창천동 서교동일대
150-200평의 나대지에 지하3층 지상10층 규모의 미니오피스텔을 신축하는
사례가 급증하고 있다.

<>투자분석

200평의 대지에 용적율 500%를 적용하면 지하3층 지상10층 연면적 1,431평
규모의 미니오피스텔을 지을 수 있다.

층별업종구성은 일반오피스텔과 같이 <>지하2층-지하3층 주차장 및 기계실
<>지하1층-지상2층 근린시설 <>지상3층-지상10층 원룸형오피스텔 등으로
구성하면 땅값(평당 1,000만원) 건축비 설계비 제세금을 제외한 순수익은
12억9,000여만원이 된다.

이는 평당분양가를 근린생활시설의 경우 <>지하1층 600만원 <>지상1층
900만원 <>지상2층 500만원으로, 오피스텔의 경우 층에 관계없이 평당
450만원을 기준으로 산정한 것이다.

근린시설은 분양에 시간이 걸릴 가능성이 높다.

그러나 준주거지역에 지은 오피스텔의 평당분양가는 일반상업지역에
지은 오피스텔보다 훨씬 낮기때문에 초기분양이 수월하다.

< 김태철기자 >

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(한국경제신문 1996년 12월 10일자).