정부가 올말까지 한시적으로 운영키로 했던 대출지원 등 미분양아파트
지원대책을 1년 연장키로 함에 따라 각 건설업체마다 미분양아파트 구입에
따른 손익을 따지는 투자자 또는 투자희망자들의 전화문의가 쇄도하고 있다.

이들은 주로 미분양아파트를 구입해 임대사업을 하려거나 확대하려는
사업들로 올해 분당 등 5개 신도시를 비롯 서울.수도권 지역에서 전세파동이
발생함에 따라 내년에는 주택임대사업이 잘 될 것으로 기대되기 때문이다.

투자자들이 관심을 갖는 미분양아파트는 지난해 10월 이전에 미분양돼
해당 자치단체에 등록돼 있는 아파트들이다.

재정경제원과 건설교통부 내무부 등 관련 부처는 미분양아파트 특별지원금
규모 등을 놓고 협의중으로 지난해와 비슷한 수준에서 지원될 것으로 보인다.

이 경우 1조2,000억원 범위에서 전용 25.7평까지 크기에 따라 가구당
1,600만~3,000만원이 주택은행을 통해 연이율 9.5~13.25%, 10년 상환조건으로
민간건설업체의 미분양아파트에 한해 지원된다.

또 주택구입 대출상환이자의 30%를 소득세에서 공제받게 되는데 건교부는
세제 및 융자혜택이 주어지는 미분양아파트 대상을 더욱 확대한다는
방침이어서 주택임대사업의 제반여건이 호전될 전망이다.

특히 이 특별지원금을 받더라도 주택할부금융을 통해 미분양아파트를
건설한 건설업체로 부터 중도금을 또 대출받을 수 있어 자기 돈을 크게
들이지 않고 임대사업을 할 수 있다.

<>투자분석 =현대건설이 경기도 이천시 모전리에 공사중인 30평형
495가구의 아파트는 내년 2월 입주예정으로 평당 240만원인 7,100여만원에
분양중이다.

이 아파트는 지난해 2월 미분양돼 현재 60여가구가 남아있으며 주택은행의
특별지원금 3,000만원을 제외하면 실입주금은 4,100만원이다.

인근 30평형 전세금이 3,700만~4,200만원인 점을 감안하면 입주시점에
가서 전세를 놓을 경우 자기돈은 거의 안들이고도 임대사업을 할 수 있다.

<>임대사업에 대한 지원 =전용면적 25.7평이하 미분양아파트 5가구를 매입,
임대하고 5년이 지나면 양도세가 면제되며 전용 18평 이하규모에 한해
등록세와 취득세를 50% 감면받는다.

지난해 10월 이전에 시.군.구에 등록된 미분양아파트 5가구를 매입,
5년후 임대후 팔면 양도소득세는 물론 전용면적 18평이하는 취득세 및
등록세도 면제받는다.

세제 및 융자혜택이 주어지는 지난해 10월 이전에 등록된 미분양아파트에
대한 정보는 각 자치단체의 주택과에 문의하면 된다.

<>임대사업자등록 및 대출방법 =미분양아파트에 대한 소유권 이전등기를
마친후 주민등록등본과 임대주택 등기부등본을 신청서와 함께 해당 시.군.구
주택과에 접수하면 5일후 임대사업자등록증을 받는다.

또 각종 세제혜택을 받으려면 임대사업자 등록 사실을 세무서에 신고해야
한다.

또 특별대출금 지원은 건설업체를 통해 해당 지자체에서 미분양확인서를
발급받아 현지 주택은행에 신청하면 된다.

<>유의점 =임대주택법과 지방세 감면조례가 상충돼 현재로서는 임대주택
사업을 하더라도 취득세와 등록세를 면제받을 수 없다.

그러나 정부가 이런 점을 감안해 내년 3월까지 임대주택사업 계획서를
제출하면 임대주택사업자로 등록, 지방세를 면제받을 수 임대사업법
개정안을 마련중이다.

이에따라 지금부터 주택임대사업에 관심이 있는 투자자들은 자금조달계획
구입을 원하는 아파트의 입지분석 수지분석 등을 해가며 미리 준비해야 한다.

<>미분양 주공아파트 =이와함께 임대사업을 계획하는 투자자는 작년 10월
이전에 미분양된 주택공사의 미분양아파트도 노려볼만 하다.

이같은 조건을 갖춘 주공아파트는 이천안흥 시흥시화지구 등 전국에
8,000여가구에 달하며 주공은 자체적으로 가구당 1,200만~1,400만원을
융자지원한다.

주공아파트는 주공이 자체 융자지원하기 때문에 주택은행의 특별대출은
적용되지 않는다.

< 방형국.김태철기자 >

(한국경제신문 1996년 12월 18일자).