미분양아파트는 투자수익이 거의 없다고들 생각한다.

"수익이 없으니까 사람들이 청약하지 않아 미분양되었다"고 결론을 내린다.

그러나 남들이 생각하지 못하는 부분을 생각해서 최대의 이익을 얻어내는
것이 투자의 기본이다.

미분양 아파트 전부가 투자 대상으로 좋은 것은 아니다.

하지만 미분양아파트를 매입, 임대사업을 생각한다면 얘기가 달라진다.

특히 5천만원 미만의 자금으로 투자할 대상이 적당하지 않은 현실을 감안
할 때 미분양아파트를 매입, 임대사업을 하는 것은 상당한 매력이 있다.

미분양 아파트를 활용한 임대사업이 좋은 투자 대상이 되는 이유는 소액
투자로는 수익이 높기 때문이다.

장기저리로 대출을 받고 임대금을 회수하면 실제 투자액은 얼마되지
않는다.

미분양 아파트에 효율적으로 투자하려면 지방의 25평형 내외를 매입,
임대하는 것이 좋다.

그 이유는 첫째 다른 평형에 비해 임대수요층이 두터워 전세금을 많이
받을 수 있으며 양도소득세 면세시점인 5년후 세입자가 큰돈을 들이지 않고
매입할 수 있어 매각이 손쉽다는 점이다.

둘째 초기의 투자금을 줄이기 위해서이다.

아파트의 분양가는 토지가에 건축비를 더해서 정하는데 토지가격이 저렴한
지방이 분양가도 싸다.

지방의 미분양아파트를 매입할 경우 분양가의 반 정도를 년 9.5%의 금리로
대출받을 수 있고 나머지 금액도 대부분 임대보증금으로 충당할 수 있다.

악성미분양지역에서 일부업체는 분양가 할인혜택까지 주고 있어 경우에
따라서는 자기자본을 거의 들이지 않고 미분양아파트를 확보할 수도 있다.

미분양 아파트에 투자할 때 가장 유의해야 할 점은 소형평수를 매입, 초기
투자금을 적게 하고 자신의 처지에 맞게 적절한 액수의 대출을 받아야 한다는
점이다.

과도한 융자금은 부담으로 작용할 수 있기 때문이다.

또한 미분양 아파트는 5년 이후 매각을 목표로 매입하는 것이 좋으므로
5년동안 아파트의 가격이 많이 오를 수 있는 지역을 선정하는 것과 전세금이
분양가의 반을 넘는 지역을 선정하는 것이 투자의 핵심이다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 1월 8일자).