어떤 아파트가 재건축투자 대상으로 유망할까.

투자가치가 있다는 판단기준은 무엇인가.

서울의 경우 대부분 재건축대상 아파트들의 시세가 이미 만만찮게 올랐고
각 지자체도 건축조례를 새로 마련해 용적률을 낮추는 추세여서 지분규모,
사업추진단계등을 면밀히 분석한후 투자해야한다.

<> 지분율

재건축사업은 지분율에 따라 추가로 부담하는 건축비가 결정되고 사업의
수익성의 규모도 판가름난다.

예를 들어 지분율 1백50% 조건으로 재건축사업이 추진중인 단지에
등기부등본상 20평인 아파트를 가진 A조합원은 30평의 권리를 인정받는다.

그러나 지분율이 1백%인 지역에 20평 지분을 소유한 B조합원은 지분크기와
똑같은 20평만 권리를 갖게 된다.

모두 32평형 아파트를 희망한다면 A는 2평에 대한 분양가만 부담하면되고
B는 무려 12평의 분양가를 따로 내야한다.

대지지분은 아파트 전체 단지의 대지면적을 가구별로 나눠 등기부에
표시된 면적, 즉 가구별 소유토지면적을 뜻한다.

지난 82~86년 사이에 입주한 주공아파트가 재건축시장에서 인기를
끄는 것도 평균 용적률이 75%정도에 불과해 대지지분이 많기 때문이다.

<> 매입, 매각시기

재건축아파트는 재건축추진위원회가 구성되는 시점을 전후해 오르기
시작해 조합설립인가와 시공사선정때 오름폭이 커진다.

사업승인이 임박해진 단계에서는 시세가 거의 정점에 이른다.

따라서 추진위원회 구성을 전후한 시점에 매입했다가 사업승인신청때
파는게 유리하다.

<> 시유지매입여부

재건축 사업을 하다보면 용적률을 높이거나 도로확보를 위해 부족한
토지를 사들여야할 경우가 종종 있다.

구입자금이 조합명의로 계산돼 결국 조합원 개개인이 부담해야한다.

재건축조합이 사업을 위해 시유지,국공유지등을 매입할 경우 추후
정산과정에서 조합원들이 추가부담해야 하기때문에 조합원들의 개발이익이
그만큼 줄어든다.

<> 물건 고르는 법

대지지분이 큰 물건을 골라야 한다.

기존 아파트의 용적률이 1백%이하가 돼야 적당한 투자지역이다.

적어도 용적률이 1백%는 돼야 조합원이 소유한 지분이 평형보다 커
채산성을 맞출 수 있는반면 1백30%를 넘어서면 조합원 부담이 커 수익성이
없기 때문이다.

또 재건축 대상아파트가 들어선 지역이 일반주거지역이 아닌 택지개발
지구나 아파트지구인지 여부를 살펴야 한다.

택지지구와 아파트지구내 아파트를 재건축 할 경우에는 조합설립인가후
상세계획을 세워 해당 도에서 허가를 거쳐야 된다.

당초 이들 택지지구와 아파트지구는 각종 기반시설이 기존 아파트
가구수에 맞게 돼 있어 재건축을 통해 늘어나는 인구에 대비, 새로운
상세계획 수립이 불가피하기 때문이다.

이 경우 6개월정도 사업이 지연되고 기반시설 확충에 따른 부담을
안게돼 일반주거지역보다 사업비용이 상대적으로 더 든다고 봐야한다.

진입로를 내는데 문제가 없는 지도 알아봐야한다.

진입로를 확보하지 못해 몇년이 지나도록 재건축사업이 제자리걸음
하는 경우가 허다하다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1997년 1월 30일자).