얼어붙었던 재개발시장이 다시 풀리고 있다.

지난해 7월 서울시가 투기방지와 경관훼손을 막기위해 주택재개발사업
조례개정안과 구릉지역 재개발구역에 대한 고도제한 방침을 잇달아
발표하면서 재개발시장에 찬바람이 불었으나 올초 당초 규제내용이 대폭
완화된 형태로 시의회를 통과했다.

이에따라 재개발관련 인허가가 간소화되는 한편 60평형대 대형 아파트
건립이 가능해지는등 오히려 전반적인 재개발사업 추진 여건이 나아지게
됐다.

투자자들은 지난 13일 조례공표일을 기준으로 사업승인이나 조합설립인가를
마친 지역과 그렇지못한 지역을 구별해 투자시기와 투자대상을 선택하면
투자에 성공할수 있다.

<> 조합설립인가및 사업승인이 난 구역

종전의 조례및 서울시 지침이 적용돼 기존의 재개발투자 원칙에 따라
투자하면 된다.

이들 지역은 투자목적이냐 내집마련목적이냐에 따라, 또 사업단계별로
구입할 지분과 지역이 다르다.

우선 내집마련을 위한 실수요자는 조합원들이 가지고 있는 지분의
재산평가액이 어느 정도 윤곽이 드러난 시점, 즉 관리처분이 몇개월
앞으로 임박한 지역에 투자하는게 좋다.

이때는 지분의 객관적인 가치가 평가돼 그동안 지나치게 부풀려진
거품가격이 빠지고 "적정가"가 형성된 매물이 시장에 나오기 시작해
의외로 좋은 물건을 고를 수 있다.

이 시점에 지분을 살 경우 입주 희망평형에 따른 추가부담액을 따져보아야
한다.

시세차익을 노린 투자의 경우에는 이주비가 지급돼 이주가 본격적으로
시작되는 시점에 매입하는게 적절하다.

조합원간의 마찰에 따른 사업지연등 사업추진의 걸림돌이 제거되고
이주비를 받게돼 초기부담을 덜 수 있다는 이점때문이다.

특히 지난해 조례개정방침 발표후 재개발시장이 얼어붙어 이때
조합설립인가를 마친 구역은 지분가격이 상대적으로 낮게 형성돼
있다.

<> 새 조례안 적용받는 구역

재개발구역내 최대평형이 종전 전용면적 1백15평방m(34.8평)에서
1백65평방m(49.9평)까지 확대됨에 따라 최대평형을 배정받을 가능성이
높은 대형지분이 인기를 끌 전망이다.

따라서 상대적으로 지분가격이 낮게 형성돼 있고 국공유지비율이
높은 강북구 관악구등의 지역에 매물로 나와있는 대형지분을 시세가
오르기 전에 매입해볼만하다.

무허가건물을 가지고 있더라도 아파트를 분양받는데 문제가 없다.

무주택자만 분양자격을 주게 돼있던 조항이 삭제됐기 때문이다.

따라서 강북구나 관악구등 재개발구역내 국공유지의 비율이 높아
무허가건물에 대한 규제여부에 따라 사업추진 자체가 불투명했던 이들
구역의 사업추진이 활기를 띠면서 거래도 살아나고 있다.

시세는 지난해 조례안 발표로 시장이 얼어붙어 보합세를 보이던
수준을 크게 벗어나지 못하고 있어 지난해 하반기 조합설립인가나
사업승인을 받은 구역중에서 의외로 괜찮은 물건을 고를수 있다.

그러나 무허가건물을 살 경우 국공유지 불하대금이 만만치 않아
구입비용과 불하대금등 투입 비용을 꼼꼼히 계산해야 손해를 보지 않는다.

또 나대지(건물이 없는 토지)의 경우 20평방m(6.05평)미만을 소유한
조합원은 주택소유 여부와 관계없이 아파트 분양자격이 없으므로 이 규모
이상의 나대지에만 투자해야한다.

또 20평방m이상 90평방m미만의 나대지를 가진 조합원은 무주택자만
아파트를 배정받을 있어 유의해야한다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1997년 1월 30일자).