단독주택 아파트 다세대 다가구 연립주택 등 주택을 경매로 살 경우
가등기 저당권 임차인관계 등 권리분석에 유의해야 한다.

그러나 일반인들이 전문지식없이도 선순위와 후순위관계만 파악하면
간단하게 권리분석을 할 수 있는 방법이 있다.

우선 1순위 저당일이 전입일자보다 빠르면 경매입찰에 참가해도 좋다.

저당권보다 뒤지는 가등기는 말소되고 임대보증금의 추가부담도 없기
때문이다.

그러나 저당권설정일보다 전입일자 가등기가 빠른 경우 경매참가를
단념하는게 좋다.

이 경우 물건을 낙찰받아도 전세입자의 임차보증금을 떠맡게 되고
가등기도 없어지지 않아 소유권을 상실할 가능성이 높다.

이런 물건은 유찰을 거듭해 최저경매가가 자꾸만 떨어져 가격이 싼것처럼
보이는 만큼 경매초심자들은 특히 주의해야 한다.

1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우는 보통 세를 놓는
것과 은행 등에 저당을 잡히는 일이 동시에 진행된 것으로 경매참가에
신중을 기해야 한다.

이밖에 과열된 경매법정 분위기에 휩쓸려 필요이상의 고액으로
입찰했다가는 오히려 손해볼 수가 있다는 점도 알아둬야 한다.

임대차관계확인은 백번 강조해도 부족함이 없는 중요한 사항이다.

세입자의 세대별 전입일자를 주민등록등본과 등기부등본을 통해 살펴보고
간혹 서류에 누락된 임차인이 있는 경우도 있으므로 해당주택에 누가 살고
있는지 점유상황과 확정일자여부 임차보증기간 계약기간 등도 꼼꼼히
따져봐야 한다.

(한국경제신문 1997년 3월 28일자).