임대주택 사업이 유망한 재테크 수단으로 떠오르고 있다.

지역을 잘 선정, 임대사업자로 등록한후 사업을 벌이면 매달 안정적인
임대수입에다 다양한 세제혜택까지 받을 수 있기 때문이다.

특히 이달부터 개정된 임대주택법 시행령을 적용하는 지자체가 많아
임대주택사업 여건이 더 좋아졌다.

그동안 혼선을 빚었던 취득세 및 등록세 면세문제가 가닥을 잡았을 뿐만
아니라 임대사업의 절차와 방법도 구체화됐다.

새로 바뀐 임대주택사업의 절차와 방법 사업전략 등을 알아본다.

임대주택사업은 5가구 이상의 주택을 매입해 사업을 벌이는 매입임대와
5~19가구 미만의 공동주택(다세대.연립)을 건립, 임대하는 민간건설임대로
나뉜다.

매입임대 사업자의 경우 등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었다.

이에따라 매매계약서(분양계약서) 5장만 있으면 바로 임대사업자로
등록할 수 있다.

민간건설임대 사업자는 종전과 마찬가지로 건축허가만 받으면 된다.

임대사업자로 등록해 세제혜택을 받으려면 임대조건 신고, 사업자 등록,
세액면제 신청 등의 절차를 이행해야 한다.

임대주택사업자 자격과 임대주택 규모는 제한이 없으며 전용면적 25.7평
이상의 주택도 임대가 가능하다.

단 5년임대후 매도시 양도세 감면혜택을 받으려면 전용면적 25.7평이하로
지난 86년1월1일이후 신축된 주택이어야 한다.

임대사업자 등록요건은 매입임대주택사업의 경우 종전에는 임대목적으로
5가구이상의 주택을 매입, 자신의 명의로 소유권 이전등기를 마쳐야만
등록이 가능했다.

하지만 이제는 5가구에 대한 등기부등본이 필요없게 됐다.

등록요건이 선등록 후취득으로 바뀌었기 때문에 5가구 이상의 매매계약서
(분양계약서)만으로 임대사업자 등록이 가능하다.

미분양 아파트나 신규분양아파트, 기존주택에 상관없이 계약서만 구비하면
된다.

그러나 공동 매입임대주택사업은 등록요건이 까다롭다.

두사람 이상의 공동명의로 계약서를 작성해야 하고 등기부등본상에도
공동소유주로 명시돼야 한다.

민간건설임대주택사업의 등록요건은 매입임대에 비해 단순하다.

임대사업자 명의로 건축허가만 받으면 된다.

등록요건을 갖추었으면 해당서류를 준비, 임대사업자로 등록해야 한다.

임대사업자 등록은 사업자 거주지 구청 주택과에서 받는다.

준비서류는 매입임대 사업자의 경우 주민등록등.초본과 주택5가구
매매계약서, 법인은 법인등기부등본과 5가구 매매계약서가 필요하다.

민간건설 임대사업자는 매매계약서대신 건축허가서만 있으면 된다.

등록후에 잊지 말아야 할 것은 임대조건신고이다.

임대조건신고란 임대차 계약기간, 보증금, 임대료 등을 사업자등록 구청
주택과에 신고하는 것을 말한다.

임대조건신고는 일단 임대를 시작할때 하고 그후 임차조건이 바뀔때마다
변경 10일전에 해야 한다.

신고를 하지 않거나 허위로 신고할때는 1년이하의 징역이나 1천만원이하의
벌금을 물게 된다.

구청에 임대사업자로 등록하고 임대조건 신고를 끝냈다고 해도 양도소득세
임대소득세 등 국세 감면혜택을 받는 것은 아니다.

이를 감면받기 위해서는 세법에서 정한 소정의 절차를 이행해야 한다.

사업자 거주지 관할 세무서에 임대사업자로 등록을 하고 임대를 시작한
날로부터 3개월이내에 주택임대신고서를 제출해야 한다.

이것 역시 사업자 거주지 관할 세무서에서 처리한다.

그리고 5년 임대후 양도시에는 임대사업자 등록증, 임대차계약서사본,
임대주택에 대한 등기부등본 또는 토지 및 건축물대장 등본, 임차인의
주민등록등본 등의 서류를 갖추어 세액면제 신청서를 제출해야 양도세를
면제받을 수 있다.

< 유대형 기자 >

(한국경제신문 1997년 3월 28일자).