시세보다 턱없이 낮은 값으로 감정평가된 경매농지 및 임야가 투자자들로
부터 인기를 끌고 있다.

이는 경매 농지 및 임야는 아파트 등 주택과는 달리 감정평가 자체가
힘들고 비교대상이 드물어 시세의 절반수준에도 못미치는 가격에 감정평가
되는 경우가 많은데 따른 것이다.

이처럼 낮은 값에 감정평가된 경매 농지 및 임야는 감정평가액보다 높게
낙찰받더라도 시세보다는 훨씬 싼 가격에 부동산을 확보하는 결과가 된다.

경매초보자들도 입지여건만 좋으면 감정평가액에 너무 의미를 두지 말고
직접 현장을 찾아가 시세를 알아보는 노력을 기울이면 입찰경쟁없이 좋은
물건을 고를 수 있는 셈이다.

<>고가 낙찰사례 =감정평가액이 시세보다 크게 낮게 매겨져 경매농지와
임야가 감정평가액보다 고가에 낙찰된 사례들이 속출하고 있다.

수원지법에서만도 최근 광주군 초월면 학동리 임야 2만1천9백17평방m가
감정가보다 6천5백만원정도 높게 낙찰됐으며 수원시 오목천동 밭 1천6백24
평방m와 화성군 양노리 답 3천2백62평방m가 감정가보다 각각 1~2천만정도
높게 매각됐다.

의정부지원에서도 포천군 소학리 임야 1천4백여평방m와 잡종지 2천6백87
평방m가 감정가보다 8천만원정도 높게 낙찰됐다.

지난 1월 실시된 성업공사 명의신탁부동산공매에서도 용인시 구성면
중리의 전.답 3천68평방m가 감정평가액(8천4백60만원)보다 무려 4.2배나
높은 3억6천만원에 낙찰되기도 했다.

지난 5월7일 수원에서 실시된 국유지공매는 예정가격 1천7백60만원인 임야
7백93평방m가 7천5백만원에 매각되고 부동산경기침체속에서도 전체 낙찰률이
80%를 넘어섰다.

<>시세파악요령 =토지감정의 경우 매물이 거래되고 있는 주변시세를
감안해 감정가를 매기게 된다.

그러나 준농림 임야 및 농지는 막상 현장에 가더라도 거래자체가 드물어
시세를 파악하기 어렵다.

시세파악이 힘들 경우 대부분의 감정평가사들이 공시지가에 의존하는데
공시지가는 지역에 따라 들쭉날쭉해 제대로 시세를 반영하지 못한다.

특히 임야는 소유주도 정확한 위치를 몰라 감정자체가 어려운 경우가 많다.

도로개통 등 향후 개발계획이 토지시세에 큰 영향을 미치는데 이러한 요인
또한 무시되는 경우가 많다.

따라서 현장을 반드시 방문해 지역주민들에게 대략적인 가격을 알아보고
면이나 읍소재지에 있는 부동산중개업소에 땅을 사려는 손님처럼 가장해
시세를 물어보고 마지막으로 팔려는 것처럼해 이중삼중으로 시세를 확인해야
한다.

또 각 행정관청에 비치된 지역개발정보를 입수해 향후 발전가능성도 점검
해야 한다.

<>유의점 =투자목적을 명확히 하고 이에 맞는 입지조건의 땅을 구입하는
것이 중요하다.

준농림지라도 폭 4m 이상 도로에 접해 있지 않는 땅은 새로 도로를 내야
건축이 가능하다.

공법상 보존녹지지역 그린벨트 상수도보호구역 군사시설보호구역 등 보전
목적의 도시계획이 잡혀있는 땅은 건축이 어려우므로 반드시 현장을 답사해
입지여건을 확인하고 법률상의 하자가 없는지 권리분석에 유의해야 한다.

낙찰후 7일 이내에 농지취득자격증명을 제출해야 하므로 입찰전에 농지
관리위원이나 마을이장 등을 만나 농지취득자격증명 발급이 가능한지 알아
봐야 한다.

< 김태철 기자 >

<>도움말 : 태인컨설팅 (02)313-4085, 영선부동산 (02)538-3744,
미주하우징컨설팅 (02)4567-119

(한국경제신문 1997년 6월 4일자).