부동산 개발은 자기가 소유하고 있는 것만 최적유효하게 활용하는데
그치지 않는다.

개발대상 부동산이 갖고 있는 입지여건과 주변환경을 적절히 활용하면
전세권만을 갖고서도 높은 수익을 올릴수 있는 개발을 이뤄낼수 있다.

신림동에 사는 김진경(54)씨는 활용가치가 낮아 가격이 싼 부동산을
임차해 업종전환을 통해 부가가치를 높인 케이스.

김씨는 서울 동서울종합터미널 지하의 사우나를 지난해 봄에 인수, 신종
스포츠시설인 스쿼시코너로 개발함으로써 높은 수익을 거두는데 성공했다.

김씨가 투자지역으로 선택한 동서울 강변터미널은 주변에 대단위
아파트단지가 위치하고 있는데다 역셍권이어서 유동인구가 많아
발전가능성이 높은게 특징이다.

그는 컨설팅업체와 상의해 잠재구매력이 높은 인근 아파트 주부와
젊은층을 주수요타깃으로 하는 업종을 선택키로 결정했다.

구체적인 시장조사를 한 결과 주부들이 낮시간을 활용할수 있고
경쟁업소가 들어서기 힘든 실내스포츠 시설이 적당하다는 답을 얻었다.

에어로빅 헬스센터등 여러 방안을 검토하던중 마침 스쿼시가 젊은층을
중심으로 확산되고 있는데 착안해 스쿼시로 업종을 결정했다.

스쿼시 시설은 해외에서 재료를 들여와 설치해야 하는등 애로가 많아
한때 망설였지만 장기적인 시장전망이 밝은데가 기존 사우나시설을
활용할수 있다는 긍정적인 점도 많아 그대로 밀고 나가기로 했다.

김씨는 권리금 1억5천만원 임차보증금 2억4천만원을 주고 이시설을
인수한후 시설경비 2억원 물품구입비 6천만원등 3억7천만원을 투자,
2백평에 코트 5개와 샤워실 운동판매점등 부대시설을 설치했다.

모두 7억6천만원이 들었는데 4억원은 리스를 이용해 자기자본을 줄였다.

그는 회원클럽운영 라켓대여 운동용품판매 이벤트행사등을 통해 현재
3천5백만원정도의 월매출을 올리고 있는데 이중 4명의 코치및 직원
인건비와 관리비로 2천7백만원을 지출하여 월 8백만원의 순수익을 올리고
있다.

은행이자의 배이상 수익을 얻고 있는 셈이다.

더욱이 김씨는 스쿼시가 급속도로 저변확대가 이뤄지고 있고 지하철2호선
강변역 맞은편에 연면적 7만8천평 규모의 주상복합건물이 공사중이어서
1 ~ 2년후에는 지금보다 2배이상의 수익을 올릴 것으로 기대하고 있다.

<유대형 기자>

** 도움말 : 한국부동산컨설팅 (02)393-8888

(한국경제신문 1997년 6월 24일자).