지하철의 교통분담률이 높아지면서 신흥 지하철 역세권이 투자자들로
부터 관심을 끌고 있다.

역세권에서는 거의 모든 업종의 장사가 잘 되는 편이다.

그러나 이것은 비역세권지역과 비교해 일반적으로 그렇다는 얘기이지
역세권 투자가 반드시 성공한다는 보장은 없다.

역세권내에 점포가 났다고 해서 서둘러 계약을 체결, 낭패를 보는
경우도 적지 않다는 사실을 기억해야 한다.

이에따라 역세권투자도 사전에 상권 활성화와 관계있는 요인들을
면밀하게 점검하는 절차를 거치는 것이 반드시 필요하다.

특히 배후인구와 유동인구가 얼마이며 환승역인가 아닌가의 여부,
배후주거지의 성격, 인구집중시설이 주변에 있는가의 여부, 고객접근성
등을 철저하게 분석해야 한다.

우선 배후인구는 최소한 1천5백가구이상, 유동인구는 하루 5천명이상
돼야한다.

유동인구가 얼마인가를 파악하기 위해 가장 좋은 방법은 현장에서
계수기를 갖고 지나가는 사람들을 직접 헤아려 보는 것이다.

특히 평일과 주말로 나눠 적어도 한번씩은 유동인구를 확인해 보는 게
바람직하다.

유동인구를 파악하는 시간대는 업종에 따라 다르다.

그러나 점심시간인 12시~오후 2시, 주부들이 쇼핑을 많이 하는 시간인
오후 3~4시, 퇴근시간인 오후 6~8시 등 3차례로 나누어 파악하는게
안전하다.

또 해당지역 주민의 소비성향도 알아봐야 한다.

소비성향에 따라 업종활성화에 차이가 생기는 탓이다.

역세권이 대학가를 끼고 있는 곳이라면 10대후반~20대초반 젊은이들의
감각과 라이프스타일에 맞춰 업종을 선택하는 것이 좋다.

반면 업무용빌딩이 밀집해 있는 지역이라면 주수요층이 직장인들이므로
이들의 소비성향과 퇴근시간이후의 움직임을 파악해야 한다.

특히 주거지역세권에선 단독주택이 많은가, 아니면 아파트가 많은가,
이들 주택의 평형이 소형과 중대형중 어느쪽이 주를 이루는가 등을
따져봐야 한다.

만약 소형평형의 아파트가 주를 이루는 단지에 고급브랜드의 상점이 문을
연다면 낭패를 당할 가능성이 많다.

소규모 점포의 경우 보통 사방 5백m 정도를 1차상권으로 본다.

주거지 역세권의 경우 이같은 1차상권에 속해 있는 잠재고객의 수를
추정해보는게 중요하다.

주민의 분포상황은 해당구청이나 동사무소에서 확인이 가능하다.

또 유동인구의 수와함께 유동인구의 성향을 파악하는 작업도 병행해야
한다.

유동인구가 많아도 매상과 직결되지 않는 경우도 있기 때문이다.

김영수 < 미주하우징컨설팅 대표 >

(한국경제신문 1997년 8월 27일자).