주택공제조합이 변하고 있다.

지난해 조합원사인 주택건설업체들의 연쇄부도에 따른 막대한 규모의 부실
채권 발생으로 심각한 경영난을 겪었던 조합이 올해 김영빈 이사장 체제 출범
이후 부실보증 축소, 금융기관으로부터의 공신력 회복으로 안정을 되찾았다.

조합은 이같은 경영정상화에 힘입어 서민들이 목돈 없이도 내집을 마련할수
있도록 주택분양 중도금과 잔금을 융자해주는 주택저당대출제도와 건설업체의
연쇄부도를 막기 위한 연대보증공제제도를 도입, 시행키로 하는 등 공격적인
모습까지 보이고 있다.

더욱이 주택공제조합이 지금까지 보증을 선 분양주택수가 무려 1백25만가구
(보증잔액 41조5천9백억원)에 이르러 조합의 경영이 부실해질 경우 국민 주거
안정을 해칠수도 있다는 위기의식이 이같은 정상화작업을 한층 가속화시키는
동인이 되고 있다.

그동안 부실을 벗고 새로운 경영의 틀을 짜느라 여념이 없는 김이사장을
본사 추창근 사회2부장이 서울 여의도 주택공제조합 본사 집무실에서
만나봤다.

김이사장은 재무부제1차관보 수출입은행장 출신답게 서민들의 관심이 큰
주택금융문제에 대해 막힘없이 설명했다.

-지난 4월 이사장으로 취임한지 반년이 다 됐습니다.

그동안 어려움은 없으셨는지.

"지난 4월 조합에 오기 전 경영이 크게 어렵다는 얘기를 듣고 걱정을 많이
했던게 사실입니다.

그러나 와서 보니 충분히 극복할수 있다는 자신감을 갖게 됐어요.

보증사고로 인한 대위변제 금액이 1조원에 이르렀으나 자본금(3조원)에
비해 크게 우려할 수준은 아니었는데 부실소문이 너무 과장된 측면이
있었어요"

-올들어 조합이 은행 등 금융기관에 대한 보증채무도 제때 이행하는 등
신용도가 많이 좋아졌다는 얘기가 들립니다.

"주택경기침체에 따른 조합원사들의 연쇄부도로 대위변제금액부담이 컸던
지난해에는 변제자금이 모자라 금융권에 대한 보증채무 이행이 더러
늦어지기도 했습니다.

하지만 구조적인 문제라기보다는 자금회전이 매끄럽지 못했던 탓이지요.

올들어 증자, 조합원에 대한 대출 회수등 자구노력과 함께 정부의 국민주택
기금 1천억원 융자 방침 결정으로 경영이 급속히 정상화되고 있습니다"

-조합의 자금운용 방식에 문제점은 없는지요.

"주택공제조합은 보증기관입니다.

대위변제가 생기는 것은 당연한 일이죠.

물론 엄청난 규모의 보증사고액이 생긴 것은 비난받아 마땅하지만 설립
초기에 흔히 있을수 있는 경험미숙이라고 볼수 있습니다.

이제 조합도 발족한지 4년이 넘었고 직원들의 노하우도 상당수준 축적된
상태이기 때문에 앞으로는 문제가 없습니다.

대위변제금액도 올해는 4천억원 수준으로 크게 줄었습니다"

-그동안 부실이 지나치게 강조되다보니 조합이 국민주거안정에 나름대로
기여해온 부분은 도외시된 측면도 있지요.

"조합의 보증잔액이 40조원을 넘습니다.

가구수로 따지면 1백25만가구에 달하는 금액입니다.

주택업체 부도로 인해 발생하는 입주지연등 각종 피해를 효율적으로 막아
정부나 인허가권자인 지방자치단체의 짐을 덜어주고 있는 셈이죠.

조합이 아니면 누가 이같은 일을 하겠습니까.

현재 국내 주택공급에 차질이 빚어지고 있지 않는 것은 모두 조합 덕분
이라고 자부합니다"


-지난해에 이어 올들어서도 주택건설업체들의 부도가 줄을 잇고 있는게
문제입니다.

"낙후된 국내 주택금융환경이 부도속출의 가장 큰 이유입니다.

수요자나 공급자 모두가 자금이 부족하지만 이를 메워줄 금융상품이 거의
없는 실정이지요.

이로 인해 미분양과 주택난이 공존하는 아이러니가 펼쳐지고 있고요.

미국의 주택채권유동화제도(Mortgage System)처럼 주택업체와 소비자를
연결시켜주는 주택금융환경이 마련돼야 주택경기를 살릴수 있습니다"

-조합이 내년부터 도입키로 한 "주택저당대출제도"는 정부가 주택채권
유동화제도 시행을 검토하고 있는 상황에서 큰 관심을 끌고 있습니다.

구체적인 시행방안은.

"국내 금융환경은 제조업의 만성적인 초과 자금수요로 주택금융이 상대적
으로 취약한 상태입니다.

주택을 마련하려는 실수요자들이 주택자금을 얻기 어려울뿐 아니라 주택건설
업체들도 재무구조가 취약하고 금융이용이 불리한 여건에 놓여 있어요.

주택저당대출제도는 주택구입자금 대출을 희망하는 입주예정자들에게
조합원사를 통해 돈을 빌려줌으로써 수요자의 구매력을 높이고 주택분양을
촉진할수 있는 효과를 거둘수 있을 것으로 봅니다.

특히 조합은 일반 할부금융사와는 달리 자금을 대규모로 회전시킬수 있기
때문에 상대적으로 유리한 입장입니다.

물론 법률적으로 등기이전비용, 증권화, 유동화 측면에서 애로점이 많지만
저당권을 이전하지 않고 조합이 관리하는 방법으로 운용한다면 능히 극복할수
있습니다.

금리는 현재 조합이 발행하고 있는 3~5년짜리 신탁증서와 같은 실세금리를
적용할 예정이며 향후 금리가 내려가더라도 저당권으로 일정기간 이윤을
보장해줄수 있기 때문에 별 문제는 없을 것으로 생각합니다"

-조합의 주택저당대출 방식이 실수요자 입장에서 기존 주택할부금융회사
상품과 차별화될수 있습니까.

"근본적인 차이는 없습니다.

하지만 전체 시장규모(2조원)가 영세해 이용자가 제한될수밖에 없는 주택
할부금융사 상품과는 달리 주택저당대출제도는 조합원사와 입주예정자가
손쉽게 이용할수 있다는 점에서 메리트를 갖습니다.

금리나 상환기간 등 금융조건이 엇비슷해 할부금융사들과 치열한 경쟁이
예상되지만 조합의 공신력으로 충분히 경쟁력을 가질수 있다고 봅니다"

-주택저당대출제도는 주택저당채권 유동화제도가 시행되지 않으면 실효를
거둘수 없다는 의견이 많습니다.

지금의 금융여건에서 내년부터 곧바로 시행에 들어갈수 있는지요.

"저당채권을 양도하는 단계마다 저당권 변경등기를 해야하는 민법조항 등
법률적 애로점이 있고 현행 주택자금의 대출금리가 낮아 저당권을 실세금리로
유통시킬 경우 발생할수 있는 역마진 문제가 걸림돌이지요.

그러나 틈새가 있습니다.

실세금리를 적용하더라도 주택저당대출을 이용하겠다는 사람이 의외로
많다는 점이 바로 그것입니다.

좀 더 넓은 집으로 옮기려는 사람들의 경우 주택금융 금리가 실세금리와
같더라도 이용하려는 사람들이 많아요.

주택금융수요가 얼마든지 있다는 말이죠.

주택자금의 금리가 반드시 싸야 한다는 고정관념은 버려야 합니다.

미국의 경우 신용도에 따라 모기지(Mortgage) 금리가 일반금리보다 비싼
경우가 허다합니다.

서민위주의 국민주택기금이라면 금리가 싸야하지만 비싼 금리를 감당할
여력이 있는 중산층에까지 싼 금리를 적용할 필요는 없습니다.

이렇게 되면 역마진 문제는 자연스럽게 해결할수 있습니다"

-주택저당대출제도가 시행되면 어떤 파급효과를 불러일으킬수 있을까요.

"시공사는 입주예정자들이 내야할 중도금과 잔금에 대해 확실한 보증을
받을수 있기 때문에 자금난을 해소할수 있고 집을 사려는 사람은 목돈
없이도 수월하게 주택을 매입할수 있는 여건이 마련돼 주택수요를 늘릴수
있습니다.

미분양을 급속도로 소진시킬수 있는 방법입니다.

결과적으로 전반적인 주택경기를 부양시킬수 있는 촉매역할을 하는 셈이죠.

조합 입장에서도 대위변제액을 줄일수 있어 주택문화 전반에 걸쳐 건전한
관행을 정착시킬수 있는 해결책이기도 합니다"

-이 제도를 원활하게 운영하려면 상당한 규모의 재원이 필요할 것으로
보이는데요.

"증자(1천억원)와 차입(2천억원)을 통해 종자돈을 마련해 연간 3~4회 회전
시키면 초기 운영자금은 충분히 조달할수 있을 것으로 봅니다"

-부동산신탁회사 설립도 추진하고 있지요.

"지금까지 조합은 담보 대신 신용으로 보증을 서왔습니다.

이로 인해 보증을 받은 회원사가 부도가 나면 연대보증을 서준 회사까지
도산하는 등 연쇄부도로 인한 조합손실이 컸습니다.

이를 극복하기 위한 방안으로 부동산신탁시장 진출을 추진중입니다.

저당을 잡힐수 없는 신탁채권은 채권확보가 용이한데다 조합원사에 대한
금융지원을 강화할수 있기 때문에 조합 정상화에 크게 기여할 것으로 봅니다.

현재 재경원으로부터 설립내인가를 받은 상태이며 본인가를 받는대로 영업을
시작할 예정입니다"

-부동산신탁시장에는 기존 4개사 외에 공제조합과 주공이 신규 진출할
예정이며 삼성 교보 제일생명 등 생보사 컨소시엄이 시장에 뛰어들 채비를
갖추고 있습니다.

경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보입니다.

"우리 조합이 가장 경쟁력이 있다고 생각합니다.

1천5백여 주택건설업체가 조합원으로 있어 자체 사업물량이 풍부하고 각종
보증관련 노하우가 많기 때문입니다.

특히 조합원들이 편리하게 이용할수 있는 부동산신탁회사라는 점을 가장
큰 장점으로 꼽을수 있죠.

주인의식을 가진 조합원사라면 우리 부동산신탁회사를 이용할 수밖에 없을
겁니다"

[[ 약력 ]]

<>제주 출생(1940년)
<>서울대 법대 졸업
<>재무부 회계.국제협력.금융정책과장
<>주미 재무관
<>재무부 저축심의관 보험국장 증권국장 이재국장
<>재무부 제1차관보
<>재무부 기획관리실장
<>수출입은행장
<>주택공제조합 이사장 (현재)

< 정리=송진흡 기자 >

(한국경제신문 1997년 10월 20일자).