국세청에서 고시하는 공동주택의 기준싯가는 어떻게 고시될까.

고시대상 공동주택은 시단위 이상의 지역에 소재하는 5층이상의 아파트와
동당 건축연면적이 6백60평방m를 초과하는 4층이하의 연립주택중 단지내에
전용면적 1백65평방m이상의 연립주택이 있는 경우와 한 단지가 1백세대이상인
경우의 연립주택이 해당된다.

이렇게 기준싯가 고시대상 재산이 소재한 지역을 국세청장 지정지역이라고
하며 국세청에서는 매년 정기 또는 수시로 실지거래가액을 조사, 기준싯가를
제정 변경 고시하게 된다.

기준싯가는 보통 매년 5~7월 사이에 고시되는데 새로운 기준싯가가 고시되기
전까지 양도하는 경우에는 직전에 고시된 기준싯가를 기준으로 양도소득세가
매겨진다.

반면 새로운 기준싯가가 고시된 날 이후에 양도할 때엔 새롭게 고시된
기준싯가를 적용해 양도소득세를 매기게 된다.

그러므로 새 기준싯가가 직전 기준싯가보다 높게 고시되느냐 낮게 고시
되느냐에 따라 양도소득세 규모가 달라지는 점에 주목해야 한다.

기준싯가는 각 세무서에서 부동산에 대한 실지거래가액을 조사해 그 가액을
기준으로 매기게 된다.

조사는 부동산 중개업소및 아파트 관리사무소 등 출장조사, 주변지역 탐문
조사, 거래관련 잡지및 부동산 중개전산망자료 확인등을 통해 이뤄진다.

물론 여기에서 실지거래가액이란 부동산 호가가 아닌 실제 매매가격을
기준으로 하기 때문에 일반적인 체감호가보다는 약간 낮게 산출되는게
보통이다.

기준싯가는 실지거래가액에다 고시기준율을 곱해 산출되는데 고시기준율은
공동주택의 전용면적에 따라 다르게 적용된다.

전용면적이 국민주택규모(25.7평) 이하는 실지거래가액의 70%, 일반주택규모
(49.9평) 미만은 75%, 고급주택규모(49.9평이상)은 80%선에서 기준싯가가
결정된다.

국세청고시 기준싯가가 매 고시당시의 실지거래가액을 토대로 산출되므로
우리는 매년 고시될 기준싯가를 예측해볼수 있다.

따라서 인근 부동산 중개업소 등에 문의해 기준싯가 고시당시의 실지거래
가격을 조사한 다음 자기 아파트의 전용면적에 따른 고시기준율을 적용,
대략적인 기준싯가를 산출해보는 자세가 필요하다.

이 기준싯가와 전년도 기준싯가를 비교, 차액이 대폭 상승하면 새 기준
싯가가 고시되기 전에 양도하는 편이 양도소득세 절감차원에서 유리하다.

그러나 차액이 하락 또는 보합으로 나타나면 차라리 새로운 기준싯가가
고시된 이후에 양도하는게 유리하다.

( 도움=신한은행 이규원 전문세무상담역(공인회계사) (02) 773-4101 )

< 이성태 기자 >

(한국경제신문 1997년 11월 4일자).