우리나라의 경우 일반적으로는 토지와 건물의 소유주가 같다.

따라서 부가가치세나 소득세 계산을 위한 임대료 산정시에 건물부분의
임대료와 그 부수토지의 임대료를 굳이 구분할 필요가 없다.

그러나 아버지가 소유자로 되어있는 토지위에 아들이 자기명의로 건물을
신축하여 임대사업을 하는 경우도 있다.

이때 아들이 건물을 임대하면서 토지와 건물부분을 구분하지 않고 임대료를
모두 받는다면 사실상 아들은 아버지로부터 임대료를 증여받은 셈이 되는
것이다.

세법에서는 이같은 점을 감안하여 위와같은 경우 아들이 아버지로부터
토지의 사용에 따른 이익을 증여받은 것으로 보아 증여세를 물도록 하고
있다.

구체적으로 증여세가 과세되는 요건 및 과세표준등을 살펴보면 다음과 같다.

첫째 특수관계에 있는 자의 토지를 무상으로 사용하여야 한다.

특수관계자라 함은 <1>배우자, 직계존비속, 형제자매는 물론 <2>직계존비속
의 배우자, 형제자매의 배우자까지도 포함된다.

그리고 위 <1>, <2>에 해당하는 자가 이사의 과반수를 차지하거나 재산을
출연하여 설립한 비영리법인도 특수관계에 있는자로 본다.

둘째 증여세과세대상이 되는 사용이익=토지의 공시지가x연2%x지상권 잔존
연수(30년)이다.

즉 토지의 사용면적에 대한 공시지가 상당액에 토지의 임대료율을 연2%로
보아 계산한다.

그리고 사용기간은 민법에서 보장하고 있는 최소 법정지상권의 기간인
30년을 적용한다.

셋째 과세대상이 되는 경우는 다음의 세가지이다.

즉 <1>특수관계에 있는 자의 토지위에 건물을 신축하여 사용하는 경우이다.

예컨대 아버지가 이미 소유하고 있는 토지위에 아들이 상가를 신축하여
임대하는 것과 같이 일반적인 경우를 말한다.

<2>건물과 부수토지를 함께 소유하고 있는 특수관계에 있는 자로부터
건물만을 증여받거나 매입하여 사용하는 경우이다.

<3>타인으로부터 특수관계에 있는자와 같이 토지와 건물을 각각 매입하는
경우로서 그 중 건물만을 매입하여 사용하는 경우이다.

넷째 건물이 주택인 경우에는 예외가 인정된다.

즉 토지소유자와 함께 거주할 목적으로 소유하는 주택에 대해서는 토지무상
사용이익을 계산하지 않는다.

예컨대 특수관계자인 아버지의 토지위에 아들명의로 주택을 신축하여 거주
하는 경우등이 해당된다.

또한 토지소유자에게 임대소득세가 과세되는 경우에도 증여로 보지 않는다.

만일 이 경우에도 증여로 보아 과세한다면 같은 토지사용이익에 대해 소득세
와 증여세가 이중으로 과세되기 때문이다.

다섯째 증여세신고 및 납부를 하여야 하는 기준이 되는 증여시기는 건물
신축의 경우는 건물의 사용검사필증 교부일이다.

다시 말해서 사용검사필증 교부일로부터 3개월 이내에 증여세 신고를 해야
한다는 것이다.

만일 사용검사전에 사실상 사용하거나 사용승인을 얻는 경우에는 그날을
증여한 날로 보는 것이다.

그리고 특수관계에 있는 자로부터 건물만을 매입한다든지 아니면 타인으로
부터 특수관계에 있는 자와 같이 토지와 건물을 각각 매입하는 경우는
그 건물의 대금을 청산한 날이 증여시기가 된다.

< 도움=남시환 회계사 508-0052 >

(한국경제신문 1997년 11월 24일자).