관리처분이 임박한 재개발구역이 IMF 고금리시대의 내집마련수단으로
관심을 모으고 있다.

이들 지역은 이미 대부분 가구당 수천만원의 무이자이주비가 지원된데다
사업이 장기화될 염려가 없고 용적률이 강화되기전 사업승인을 받아
조합원들의 추가부담이 적은게 특징이다.

더욱이 올들어 재개발용적률 강화로 시장이 얼어붙으면서 지분(땅과
건물)가격에서 거품이 상당부분 빠져있어 수요자들이 내집마련수단으로
활용해볼만하다.

<> 투자분석

내달초 평형배정을 하고 분양에 들어갈 상월곡구역 33평형아파트에 입주할
수 있는 지분(18평)을 구입할 경우 무이자 이주비 5천1백만원을 바로
지급받을 수있어 초기자금부담이 그리 크지 않다.

지분구입비는 무이자이주비 5천1백만원을 제외하면 3천만~6천만원정도이다.

8천만원 안팎으로 예상되는 분양가차액도 입주때까지 분할납부하거나
입주시점에 한꺼번에 내면 된다.

6개월마다 분양가의 20%씩 납부해야 하는 일반분양아파트의 중도금부담보다
훨씬 적은 것이다.

따라서 서울시내의 33평형규모 새 아파트에 입주하는데 드는 비용이
초기투자액과 금융비용, 분양가차액등을 합쳐 모두 1억5천만~2억원정도인
셈이다.

이곳은 입주때면 지하철6호선이 운행될 전망이어서 역세권프리미엄에 따른
집값 상승으로 시세차익도 기대할 수 있다.

또 이 지역의 43평형아파트에 입주하는데 드는 투자금액은 30평대지분
구입비 1억4천만~1억6천만원(무이자 이주비 6천5백만원정도), 분양가차액
5천만~6천만원과 금융비용등을 합쳐 2억2천만~2억5천만원이면 될것으로
보인다.

<> 투자유망지역

서울지역에서 추진되는 재개발구역중 이주비지급이 끝났거나 마무리단계에
접어들어 관리처분을 앞두고 있는 곳은 30여곳.

이 가운데 성북구 상월곡구역, 동작구 상도2, 마포구 신공덕2, 성동구
행당구역, 중구 충정1-3구역, 성북구 길음3구역등은 사업추진속도가 빠르고
사업성도 상대적으로 뛰어나다.

이들 구역은 조합원의 부담이 적은 반면 입주시점에 지하철 6,7호선이
개통될 예정이어서 교통여건개선에 따른 시세차익도 기대할수 있다.

재개발시장침체로 이들 구역의 지분가격도 그리 비싸지 않다.

내년 상반기중에 일반분양이 가능할 것으로 보이는 상월곡구역 상도2구역
등에서 30평형이나 40평형대아파트를 배정받을 수 있는 지분의 평당가격은
3백50만~5백50만원선이다.

이는 재개발시장이 투기장화될 정도로 열기가 뜨거웠던 지난해에 비해
평당 2백만원이상 가라앉은 가격대다.

특히 적게는 4천만원에서 많게는 1억원이상의 이주비가 무이자로 지급되고
있어 30평형대 아파트를 마련하기 위해 초기에 3천만원정도만 있으면 투자가
가능하다.

관리처분단계에서 구입한 지분의 감정평가액과 분양가와의 차액인
분양가차액도 입주시점까지 분할납부할수 있어 총분양가의 20%(3천4백만~
4천5백만원정도)씩 6개월마다 납부해야하는 일반분양아파트보다 부담이
적다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1997년 12월 22일자).