문) 지난 95년 8월 2년기간으로 임대차계약을 맺고 전세집으로 이사를
했다.

계약기간 만료시까지 재계약에 대한 말이 없어서 계속 살다가 지난달말
집을 장만하게돼 집주인에게 연말께 이사를 간다고 통보했다.

이에대해 집주인은 자신과 상의없이 이사한다면서 다른 사람이
입주할때까지 보증금을 내줄수 없다고 한다.

다른 입주자가 생길때까지 마냥 기다려야 하는지.

답) 임대차기간은 만료일 6개월에서 1개월전까지 임대인으로부터 별다른
통지가 없이 계약기간이 경과하면 그 임대차 관계가 묵시적으로 갱신된
것으로 본다.

다만 이 경우 기간의 정함이 없는 임대차가 돼 쌍방간에 언제든지
해지통고를 할 수 있으며 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이
지나면 그 효과가 발생한다.

따라서 해지통고일로부터 1개월이 지나서도 보증금을 돌려받지 못했다면
관할법원에 임대차보증금 반환청구소송을 제기할 수 있다.

문) 지난 96년 10월 2년기한으로 공장임대차계약을 하고 건물 1층을
사용하고 있다.

최근 건물주가 바뀌면서 새건물주가 본인이 사용하겠다며 건물을
비워달라고 한다.

계약기간동안 그 건물을 사용할 권리가 있는 것이 아닌지.

답) 판례에서는 일반적으로 매매가 임대차에 우선한다고 보고있다.

특히 주거목적의 임대차가 아닌 경우에는 임차건물의 소유권자가 바뀐
경우 임차건물의 양수인에게 임대차관계가 승계되지 않는다.

이에따라 건물주가 공장임대차관계를 종료시키려 할때는 현실적으로
임차인은 그 요구를 받아들일수 밖에 없다.

문) 지난 10월초 김모씨 소유 주택에 세들어 살고 있던 이모씨와
임대차계약을 맺고 이사를 왔다.

그런데 한달후 원주인인 김씨가 찾아와 자기 허락없이 계약한 것을
인정할 수 없다며 당장 집을 비워달라고 한다.

구제받을 길이 없는지.

답) 민법 제629조에 따르면 주택을 임차한 사람이 그 권리를 양도하거나
다른 사람에게 전대하려면 임대인의 동의를 얻어야 한다.

따라서 원주인 동의없이 그 집이 전대가 되었다고 집을 비우라고
요구하는 김씨 주장은 정당하다.

다만 이씨에 대해서는 권리주장이 가능하기 때문에 보증금을 반환받고
계약불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.

< 서울특별시 주택기획과 (02) 3707-8216~7 >

(한국경제신문 1998년 1월 8일자).