재개발, 재건축투자는 용어 투자요령 사업추진방식등이 생소해
일반투자자들이 투자하기가 쉽지 않다.

최근 부동산경기침체로 투자여건이 악화되면서 괜찮은 물건을 찾기가
더욱 어려워지고 있다.

재개발 재건축투자 요령을 알아본다.

<> 대지지분이 넓은 아파트가 재건축에 유리하다.

노후건물을 헐어내고 나면 남는 것은 대지뿐이다.

이 대지위에 새 아파트를 짓는 만큼 조합원의 등기부상 대지지분이
넓을수록 개발이익을 많이 얻을 수 있다.

이는 재건축방식이 도급제로 진행되거나 지분제로 진행되더라도
마찬가지다.

도급제라면 토지평가액이 높아 보상액수가 커지고 또 지분제라면 현물로
제공받는 아파트 평수가 넓어진다.

<> 기존 아파트의 용적률이 낮은 재건축대상아파트가 조합원의 부담이
적다.

대지에 대한 건물 연면적 비율인 용적률이 1백20%이하여야 새 아파트의
용적률이 2백50%안팎에 결정되더라도 조합원들이 평수를 넓혀가면서
건축비를 충당할 수있다.

<> 저밀도지구는 피하라.

서울시는 잠실 반포등 저밀도지구로 묶여 있는 지역의 재건축대상아파트에
대해 교통유발, 전세입자문제 등 재건축에 따른 부작용을 최소화하기 위해
설계공모를 거쳐 오는 99년부터 단계적으로 개발을 유도할 방침이다.

이에따라 이들 지역은 사업장기화에 따른 금융비용등 투자비용이 많이
발생할 가능성이 있다.

<> 땅값이 비싼 요지의 재개발지분이나 재건축대상아파트를 노려라.

강남 서초 여의도등 교통및 입지여건이 뛰어난 지역의 재건축대상
아파트들은 택지평가액이 높아 일반분양분의 분양가를 비싸게 책정할 수
있다.

결국 개발이익이 많이 남아 조합원의 추가부담금이 그만큼 줄어든다.

재개발도 마찬가지다.

특히 서울시 동시분양에서도 아파트의 입지여건에 따라 분양률에 차이가
나고 있는 만큼 분양가가 비싸더라도 수요자들이 찾을수 있는 지역에
투자해볼만하다.

<> 조합원수보다 일반분양분이 많은 곳이 좋다.

재개발 재건축 모두 일반분양분을 통해 마련된 자금으로 사업비를
충당하고 조합원들이 아파트를 마련하는 방식인만큼 일반분양분이 많아야
조합원들이 적은 부담으로 새 아파트를 얻을 수있다.

< 김동민 기자 >

(한국경제신문 1998년 1월 23일자).