장성수 < 주택산업연구원 연구위원 >

1996년1월 주택할부금융제도가 도입된 이래 97년말 현재 주택전문할부
금융사 10개와 일반할부금융 21개사가 영업중이다.

주택할부금융을 이용할 수 있는 대상주택은 96년에는 전용면적 100평방m
까지만 가능했으나 97년1월부터는 전용면적 1백35평방m까지의 신규 완공주택,
주택건설업자가 건설중인 재개발 재건축주택, 주공 및 시영아파트, 분양전환
되는 임대아파트 등으로서 주택을 분양받아 계약금을 납입한 무주택자나
1가구1주택 소유자에 대해 1회차 중도금부터 대출이 가능하며 할부금융이용
금액은 총 주택분양가의 50%이내로 제한되어 있다.

97년11월말기준 주택전문할부금융에만 11만가구가 계약을 체결하였다.

이 제도를 통해 소비자는 내집을 마련하기가 손쉬워졌으며 미분양에
시달리던 주택업체로서도 수요확충에 따라 분양을 촉진할 수 있었다.

그러나 주택할부금융사들은 IMF구제금융 신청이후 종금사의 영업정지 및
자금회수에 따라 대출금리를 인상하거나 대출을 중단하고 있다.

지난해 11월말 기준으로 미대출 중도금 건수는 2만6천5백여건이며 이
수치는 총 계약건수의 약 24%에 해당한다.

이같은 대출중단으로 주택구입자와 주택건설업체는 커다란 피해를 입고
있다.

주택구입자는 기존 대출금리가 2~6%이상 높아지고 연체료도 인상되었으며
중도에 상환할 경우 중도상환수수료 2%를 내야 한다.

중도금을 부담할 수 없어 주택분양을 해지하는 경우에는 총 주택가격의
10%에 해당하는 위약금을 내야 한다.

주택자금대출의 20%이상을 차지했던 주택할부금융이 대출을 중단함에 따라
중도금 수입을 감안해 사업을 추진해왔던 주택업체들은 당초 계획된 중도금의
절반수준만이 들어오고 있는데다 중도금을 마련하지 못하는 입주예정자들의
계약해지와 주택 미분양분의 누적으로 인해 자금난이 심화되고 있다.

이는 주택업체의 부도로 이어지고 있는데, 주택건설업체 약 3천개사중
지난 한햇동안 2백13개사가 무너져 부도율이 7.1%에 이르고 있다.

IMF사태가 발생한 97년11월 1백5개사가 부도를 냈으며 올해들어 1월에만
54개사가 부도로 무너졌다.

지난해 말 기준으로 서울 및 수도권의 분양계약해지가 이미 1천여가구에
달하고 있으며 계약해약률이 IMF체제이후 20~30%로 추정되고 있어 3월과
4월중 중도금을 내야 할 가구수가 수도권에서 3만여가구에 달하는 것을
감안할 때 6천~1만건 이상의 분양계약해지가 발생할 것으로 예상되고 있어
주택건설업체의 자금난과 이에 따른 부도위험은 더욱 증가할 전망이다.

결국 정부가 보다 많은 무주택서민이 손쉽게 주택자금을 마련하도록
주택할부금융제도를 도입하였으나 IMF사태로 인해 2년만에 소비자와
건설업체에 부담으로 남게 된 것이다.

최근에 벌어지고 있는 주택건설업체의 도산사태는 주택생산기반의 붕괴를
부를 위험이 크며, 주택건설량은 급감할 것으로 예상된다.

또한 최근 2~3년동안 미분양사태가 계속되었고, 금융위기속에 중도금
대출이 중단되면서 분양계약 해지사태가 일어나 주택건설업체는 최악의
자금난을 겪고 있다.

주택건설업체의 도산은 우리나라 주택공급기저를 마비시켜 몇년후 심각한
주택부족사태를 초래할 것이며, 그때 또다시 엄청난 부동산가격 상승을
가져올 것이다.

우리는 이미 이러한 사태를 경험한바 있다.

지난 85년에 심각한 미분양사태를 맞이하였고, 그후 88년 주택가 및
전세가격 폭등이 발생하여 전세금을 마련하지 못해 목숨을 끊은 사태마저
속출하였다.

이러한 사태를 미연에 방지하기 위해서는 현재 중단된 중도금대출을 위한
정책자금의 지원이 필요하다.

지난 17일 재경원은 중소건설업체 지원대책을 발표하였다.

관련내용을 보면 부동산신탁회사와 주택할부금융사에 대해 오는 6월말까지
한 회사당 2천억원 범위에서 6개월간 신용보증을 해준다는 것이다.

그러나 올 1.4분기 만기도래하는 차입금 규모가 5천억원이 넘고 있어 그
혜택이 계약자나 주택업체에 돌아갈 몫은 크지 않을 것으로 보인다.

할부금융사의 중도금 대출중단은 단순히 계약자에 국한된 문제가 아니고,
그 피해자가 계속해서 증가할 것이라는 점에서 정부의 보다 적극적인 대책
마련이 요구된다.

최근의 아파트분양자 계약해지사태는 단순히 입주예정자들이 내집마련
기회의 상실이나 주택할부금융사나 주택건설업체의 도산만을 뜻하지 않는다.

지금의 사태는 주택시장에 참여하고 있는 모든 국민에게 그 폐해가 전가될
것이기 때문에 국민주거안정이라는 차원에서 신속하고 근본적인 해결방안이
마련되어야 한다.


(한국경제신문 1998년 2월 28일자).