[IMF시대 경매투자전략] 다가구 등 권리분석 잘해야..유의점

아파트 다가구 연립주택 등 주택은 가등기 저당권 임차관계 등
권리분석에 유의해야 한다.

그러나 복잡한 권리분석도 선순위와 후순위 관계만 제대로 파악하면
나중에 별다른 문제가 생기지 않는다.

경매될 물건의 권리관계와 특징을 수록한 법원의 사건기록지나
경매정보지를 살펴보면 저당권을 설정한 기관과 개인 이름과 금액,
저당설정일이 나와 있다.

저당설정일이 가장 빠른 저당권을 1순위 저당, 혹은 최선순위 저당이라
하고 이 보다 늦은 저당권은 모두 후순위 저당이다.

우선 저당일이 가장 빠른 1순위 저당이 세입자의 전입일자보다 앞선다면
입찰에 참가해도 괜찮다.

선순위 저당권보다 뒤지는 권리관계는 경매낙찰과 동시에 소멸되기
때문에 임차보증금과 같은 추가 부담이 없기 때문이다.

이와는 반대로 저당권 설정일보다 전입일자나 가등기가 빠른 경우
경매를 단념하는게 좋다.

이 경우 낙찰받아도 전세입자의 임차보증금등을 떠맡게 되고 가등기도
말소되지 않아 소유권을 상실할 가능성이 높다.

이런 물건은 유찰을 거듭해 최저경매가가 자꾸 떨어져 가격이 싼 것처럼
보이므로 조심해야 한다.

특히 1순위 등기일자와 임차권의 효력발생일이 같은 경우 경매참가에
신중을 기해야 한다.

이 경우는 집주인이 금융기관에 부동산을 저당잡히는 날짜와 세입자가
확정일자인을 받아 전입신고를 마친 날짜가 같아 선순위와 후순위를
따지기 어렵다.

최근의 법원판례는 저당권을 우선시해 낙찰받아도 법률상으로는
추가 부담이 없는것으로 돼있으나 전세보증금을 떼이게 되는 세입자의
문제제기로 재산권행사에 어려움이 생길 수 있다.

이밖에 경매법정의 분위기에 휩쓸려 고액으로 입찰했다가는 그 만큼
이익이 줄어들어 투자메리트가 없어진다는 점도 주의해야 한다.

세입자의 세대별 전입일자를 등기부등본을 통해 살펴보고 해당 주택에
누가 살고 있는지 점유상황과 확정일자인 여부, 임차보증기간, 계약기간
등도 확인해야 한다.

< 김태철 기자 >

(한국경제신문 1998년 3월 4일자).