부동산시장이 붕괴하고 있다.

가격은 바닥을 모른채 떨어지고 거래도 두절상태다.

시장이 얼어붙으면서 부실건설업체들의 연쇄부도가 이어지고 있다.

특히 주택건설업체들은 언제 무너질지 모르는 살얼음판을 걷고 있다.

왜 이런 위기가 왔는가.

위기극복을 위한 바람직한 주택정책은 어떤 것인가.

박승 중앙대교수 홍철 국토개발연구원장 허진석 대한주택건설사업협회장을
초청, 박영배 사회2부장의 사회로 좌담회를 마련했다.

< 편집자 >

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[ 참석자 = 박승 < 중앙대 교수 >
홍철 < 국토개발 연구원장 >
허진석 < 주택건설사업협회장 >
사회 : 박영배 < 사회2부장 > ]


<> 사회 =주택경기가 심각합니다.

자금난 해외사업수주부진 부동산시장개방 등으로 이중 삼중의 어려움을
겪고 있습니다.

주택경기가 이렇게까지 침체된 배경은 무엇인지요.

<> 박승 교수 =지금 우리 경제가 당면한 것은 불황과 인플레이션입니다.

흔히 말하는 스태그플레이션이지요.

당장 몸집을 줄여야 하는 고통을 앓고 있습니다.

생활수준을 낮추고 소비를 줄이게 되니 주택건설업이 가장 먼저 타격을
입게 되는 겁니다.

주택은 장기적 설계속에서 마련하는 것이므로 단기적 불황에서는 우선적인
절약 타깃이 되지요.

게다가 고금리시대이니 견딜 재간이 없습니다.

<> 홍철 원장 =수급문제가 직접적인 원인입니다.

소비감소로 주택에 대한 수요가 줄어드는 반면 공급측면에서도 금융을
조달할 길이 막혔습니다.

종금사 등이 대거 도산, 할부금융의 기반이 없어지니 정책금융만 남은
셈이지요.

<> 허진석 회장 =주택산업이 이토록 어려운 이유는 3년전 우성건설부도이후
주택건설업체들이 건의해온 제도개선 요청이 제대로 이뤄지지 않은 탓입니다.

구조적인 이유지요.

규제가 워낙 많으니 경영이 악화될수밖에 없습니다.

설상가상으로 국제통화기금(IMF)사태까지 겹쳐 앞날을 예측키 어려운
지경까지 돼 버렸습니다.

주택건설전문업체일수록 먼저 망한 사실이 이를 반증합니다.

<> 사회 =상황이 어려우니 주택건설업체들이 공급을 대폭 줄이고 있습니다.

이러다간 주택공급에 차질을 빚지않을까 우려됩니다.

<> 홍 원장 =올해 공급은 매우 비관적입니다.

최근들어 매년 50만~60만호를 공급했고 올해도 당초 50만호를 전망했지만
실제는 35만호 가량 공급될 것 같습니다.

공급을 이렇게 줄이면 두가지 문제가 생깁니다.

하나는 경기가 회복세로 돌아섰을때 집값이 폭등할 우려가 있다는 것이고
다른 하나는 경기회복전에 주택산업의 기반이 붕괴될 수 있다는 것입니다.

물론 IMF라는 상황이 쉽게 개선되지는 못할 것이므로 2~3년후 주택수요가
폭발적으로 늘어날 가능성은 적습니다.

집값폭등우려가 크지 않다는 말이지요.

그러나 주택업계는 한번 수요가 감소하면 다시 수요가 늘어날때 비용이
따릅니다.

업계를 생각한다면 40만호이상은 공급해야 할 것입니다.

<> 박 교수 =아파트를 사고팔아 한몫잡는 시대는 끝났습니다.

아마 영원히 다시오지 않을 겁니다.

투기시대는 끝났다고 봐야 합니다.

이는 서울의 주택보급률이 70%를 넘는 등 주택의 절대부족시대가
마감됐다는 뜻입니다.

서울 부산을 빼고는 이제 주택문제가 거의 해소됐다고 생각합니다.

따라서 주택문제에도 발상의 대전환이 필요합니다.

주택업계나 수요자 모두 마찬가지입니다.

발상전환은 두가지 방향이어야 합니다.

첫째는 양주택시대에서 질주택시대로 바뀌어야 합니다.

주택을 많이 짓는 것보다 선진국처럼 한번 지으면 2백~3백년 가는 집을
지어야 합니다.

둘째는 정부 기업 수요자 모두 시장기능에 맡겨야 합니다.

노약자 등 사회정책적 차원에서 제공되는 주택말고는 가격을 포함, 모든
사항을 시장원리에 맡겨 자율화해야 한다는 얘기지요.

정부는 건폐율 등 쾌적한 환경을 위한 도시계획만 추진하면 됩니다.

<> 허 회장 =올해 50만~55만호 공급할 계획이나 현실적으로 어렵습니다.

택지구입도 힘들고 신규사업을 할수 없게 되어 있습니다.

예컨대 전체 국토에서 주택토지가 차지하는 비율이 선진국은 6%선인데
비해 우리는 1.6~1.8%선에 불과합니다.

주택토지개발이 원활하게 이뤄지지않으면 시장이 안정될수 없습니다.

주택토지가 개발되지않아 공급이 부족해지면 조만간 수급균형이 깨집니다.

부동산시장은 대기수요가 아직 많은데 이 수요가 갑자기 몰리면 다시
투기가 일어날게 분명합니다.

<> 사회 =아파트를 지으려면 행정절차에만 1~2년이 걸린다고 합니다.

그만큼 규제가 심하다는 얘기지요.

주택산업의 발전을 가로막는 요인으로 무엇을 지적할수 있습니까.

<> 허 회장 =주택사업은 "주택건설촉진법"에 따라 이뤄집니다.

여기서 "촉진"은 도와준다는 뜻입니다.

하지만 실상은 규제위주로 짜여져 있습니다.

실례로 허가 담당공무원의 생각에 따라 아파트 층수가 달라지기도 합니다.

때문에 일부 법률 조항을 고치는 것도 중요하지만 정부의 발상 자체가
전환되어야 합니다.

관주도가 아니라 민간주도로 가고 공무원은 업계를 구속하는게 아니라
지원한다는 마인드를 가져야 하지요.

<> 박 교수 =그동안 주택 수급균형이 깨진 것은 인위적인 규제가
많았기 때문입니다.

값싼 주택을 서민들에게 공급하기위해 어쩔수 없는 요인도 많았다는건
인정합니다.

하지만 이젠 절대부족시대에서 벗어났으니 시장원리에 맡겨야 합니다.

우선 대표적으로 "1가구 2주택"규제를 없애야 합니다.

주택을 소유개념이 아닌 주거개념으로 생각하면 몇채를 가지고 있느냐는
문제가 되지 않습니다.

택지 2백평 상한제도도 필요없습니다.

세금만 제대로 낸다면 택지를 얼마나 가지고 있든 무슨 상관입니까.

<> 홍 원장 =지금 분명한 것은 주택시장이 공급자위주에서 수요자위주로
넘어가고 있다는 점입니다.

정부는 각종 규제를 풀어야 합니다.

투기시대에 걱정하던 것은 이제 털어버려도 문제가 없습니다.

물론 주택업자들도 책임경영에 나서야 합니다.

경영잘못으로 인한 부도를 외부의 탓만으로 돌려선 곤란합니다.

<> 사회 =세금도 문제가 되고있지요.

정치권에서는 양도소득세를 폐지하고 취득세와 등록세를 대폭 축소하는 등
거래세는 완화하고 보유세를 늘리는 방향으로 나아가야 한다는 견해를
내놓고 있습니다만.

<> 허 회장 =올바른 방향입니다.

정치권의 의견 제기에서 끝나지말고 빠른 시일내에 입법화되어야 합니다.

이와함께 과표현실화도 시급합니다.

재산세 과표가 현실화되지 않아 아파트가 같은 평수의 단독주택보다 세금이
3배이상 많은 것은 큰 문제입니다.

<> 박 교수 =땅 좁은 나라에서 주택낭비를 막으려면 보유과세를 지금보다
2~3배 올리고 양도소득세는 당장 폐지해야 합니다.

홍콩은 시민의 60%가 10~13평형 아파트에 사는데 우리는 30평형도 좁다고
합니다.

이는결국 세금이 싸기 때문입니다.

<> 홍 원장 =한번 이사가는데 취득세 등록세로 집값의 5%를 내고 수리비가
5% 들어가는 등 10%의 추가비용이 드는 실정에선 이사가 정말 어렵습니다.

그러나 취득.등록세를 낮추면 당장 지방재정의 결손이 발생합니다.

그러면 보유세인 재산세를 올려야 하는데 이렇게하면 세금 부담계층이
달라지지요.

이때 생기는 조세저항을 막는게 극복할 과제입니다.

양도소득세폐지는 자본소득과세원칙에 어긋나므로 합리적인 대안을
마련해야 합니다.

<> 사회 =부동산시장 활성화를 위한 방안으로 주택저당채권유동화제도
(모기지)의 도입이 시급하지 않습니까.

<> 홍 원장 =모기지는 담보가 확실한 금융상품입니다.

그동안 기업부문육성에만 매달리다보니 우선순위에서 밀렸지요.

전제조건인 장기금융시장도 발달되지 않았고요.

이제는 장기채권시장이 조성된 만큼 도입할 때가 됐습니다.

모기지 분야는 담보가 확실해 외국자본도 눈독들일 것으로 예상됩니다.

<> 허 회장 =모기지가 도입되려면 법률적 보장이 우선되어야 합니다.

종합과세에서 주택채권에 대한 감면이 이뤄지는등 법률적인 뒷받침이
이뤄져야합니다.

어느정도 사회보장측면에서 접근해야 활발한 거래가 가능합니다.

실제 외국에선 그렇게 하고 있고요.

<> 박 교수 =문제는 고금리와 자금부족입니다.

IMF를 넘기고 금리가 한자릿수로 진입하면 본격적으로 확대될수 있을
것입니다.

우선 주택은행을 중심으로 소규모주택부터 시작하는 것도 한 방법일 겁니다.

서민을 위해서는 가격을 싸게 해주기보다는 금융지원을 잘해주는게 더욱
중요합니다.

<> 사회 =부동산시장이 전면 개방됨에 따라 국내업체들이 충격을 받을
텐데요.

특히 중소업체의 어려움은 가중되지 않을까요.

<> 박 교수 =개방은 손해와 이익요인을 다 갖고 있습니다.

그러나 주택시장은 상당기간 타격받지 않을 것으로 봅니다.

물론 고기술건설분야는 적지않은 타격을 받겠지요.

<> 허 회장 =최근 미국출장을 가보니 현지 부동산업체들이 한국에 많은
관심을 갖고 있다는 것을 느꼈습니다.

싼 금융과 함께 들어오면 한국부동산시장을 석권할수 있을 것으로 생각하는
업체도 많고요.

이들이 아파트를 분양하면서 저금리로 중장기대출을 해주면 우리 업체들은
견디기 어려울 것입니다.

<> 홍 원장 =업계입장에서 어려움이 많을 겁니다.

소형 임대주택분야는 특히 힘들겠지요.

그러나 외환문제가 심각한 상황에서 달러가 들어오는 것을 반드시
부정적으로만 볼수 없는 것도 현실입니다.

<> 사회 =주택 50만호공급으로 대변되는 새정부의 주택정책이 실효성이
있는 것인지에 대해 이견들도 많은데요.

<> 홍 원장 =주택공급이 몇만호 될 것이냐는 목표치에 불과합니다.

최소한의 주거안정개념이지요.

새정부의 정책방향은 시장원리에 의한 정책을 구사하는 것으로 이해해야
합니다.

<> 박 교수 =지금 주택부족은 서울 부산만의 얘기입니다.

때문에 앞으로 주택문제해결은 신도시건설이 아닌 재개발과 재건축을
중심으로 해야 합니다.

재개발과 재건축을 활성화하면 주택공급을 2배이상 늘릴수 있습니다.

재건축의 경우 건폐율 용적률 주차면적 일조권등 모든 것을 선진국수준에
맞도록 대폭 강화하고 주민동의절차등 행정절차를 크게 간소화하면 추진하기
어렵지않습니다.

<> 허 회장 =재건축 재개발은 토지효율을 극대화한다는 측면에서
추진되어야 합니다.

이를위해선 상업지역이라고 무조건 집을 지어선 안된다는 식의 발상부터
바뀌어야 합니다.

복잡한 규정도 간단하게 만들어야 하고요.

<> 사회 =오랜시간 좋은 말씀 고맙습니다.

정부의 정책수립에도 많은 도움이 될 것으로 생각됩니다.

< 정리=육동인 기자 >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 3월 31일자 ).