금융기관이 보유하고 있는 주택저당대출채권(혹은 자산)을 증권화해
처분하고 그 자금을 조기에 회수하는 방안이 논의되고 있다.

미국은 주택저당채권을 담보로 증권(Security)이나 채권(Bond)을 발행해
증권시장에서 처분한다.

그러면 금융기관으로서는 대출 즉시 그 채권과 담보권을 증권화해
처분하므로 자금을 조기에 회수할 수 있게 되고, 또다시 대출을 시행할
수 있게 된다.

이렇게 함으로써 미국에서는 금융기관에 자금이 안정적으로 공급돼
대출이자율 하락, 부동산가격의 안정화는 물론 주택구입자의 신용만으로
주택구입자금의 80% 이상을 공급할 수 있게 되었다.

이러한 제도를 그동안 우리나라에서 받아들일 수 없었던 데에는
경제.제도적인 문제, 시장여건등 여러가지 원인이 있지만 법적인
관점에서도 적지 않은 장애요인이 있다.

가장 중요한 것은 증권이 안정적으로 유통되려면 그 증권의 담보인
채권및 저당권이 완전하게 뒷받침돼야 한다는 점이다.

그런데 우리 부동산 등기에는 공신력이 없다.

등기의 공신력이란 등기를 믿은 사람의 신뢰를 보호해줘야 한다는
원칙인데 우리 민법은 이를 채택하고 있지 않다.

예컨대 등기부상에 A의 소유로 돼 있어서 B가 매수해 이전등기를 했더니
나중에 C가 자신이 진정한 소유자임을 주장하고 그것이 사실로 밝혀졌을 때
B는 소유권을 상실하게 된다.

이경우 B가 설정한 저당권 또한 소멸된다.

이렇게 되면 저당채권 유동화의 토대가 상실되는 곤란한 문제가 생긴다.

가까운 장래에 우리 부동산 등기에 공신력을 부여한다는 것은 매우
어려운 문제이므로 이를 보험으로 해결해야 한다고 본다.

즉 만약 C가 소유권을 상실해 손실을 보면 그만큼 보험에서 보상하는
것이다.

한편 유동화 증권에 담보로 제공돼야 할 것은 주택구입자에 대하여
금융기관이 보유하고 있는 채권과 저당권이다.

채권을 담보로 제공하는 방법은 양도의 방식, 질권설정의 방식, 신탁의
방식등 다양한 형태가 있을 수 있으나 어느 경우에나 채권양도의 방식에
따라야 한다.

현행법상 채권 양도는 양도인과 양수인이 합의만 하면 되지만 그러한
사실을 채무자에게 주장하기 위해서는 채무자에게 채권을 양도했다는 사실을
통지하거나 채무자로부터 승낙을 얻어야하며 채무자 이외의 제3자에게
주장하기 위해서는 확정일자가 있는 서면으로 채무자에게 이러한 사실을
통지하거나 승낙을 받아야 한다.

그런데 예를 들어 1천억원의 증권을 발행하고 채무자의 각 채무가
2천만원이라고 가정하면 채무자의 총수가 5천명이나 돼 채권양도의 사실을
통지하는 사무가 적지 않은 부담이 된다.

그 해결방안으로는 채권의 등록관청을 두거나 채권양도시 채무증서의
배서.교부로 하는 대항요건을 갖추는 방안 등을 고려해 볼 수 있을 것이다.

마지막으로 저당권을 증권의 담보로 제공하는 방법은 저당권이전등기의
부기등기를 하는 것인데 이는 이론적으로 채권자가 바뀔 때마다, 혹은
증권의 소지자가 바뀔 때마다 해야 한다.

이것 또한 실무적으로 그리 간단치 않다.

한꺼번에 5천건 혹은 1만건의 등기를 한다는 것이 현재의 등기제도및
인력을 보건대 거의 불가능하고 등기비용 또한 상당히 든다.

일각에서는 등기를 아예 생략하자는 주장도 나오고 있다.

그러나 현행 우리나라 법체계상 등기없이 소유권이나 저당권이 이전된다는
것은 생각할 수도 없는 것이므로 채권자 변경시마다 등기를 하는 대신
저당권의 신탁등기를 하도록 하고 그 신탁의 수익자를 채권자 혹은 증권의
소지인으로 함으로써 저당권의 이전등기는 1회에 한하도록 하는 것이 가장
합리적일 것이다.

윤부찬 <한남대 교수 / 법학> yoonbu@mail.hitel.net

( 한 국 경 제 신 문 1998년 6월 1일자 ).