< 한얼종합법률사무소 변호사(yjbaek@hanollaw.co.kr) >

주택임대차보호법에 따르면 주택에 세드는 경우에 전세계약서에 확정일자를
받고 그 주소지에 전입신고를 하면 나중에 설정된 저당권보다도 우선적으로
보증금을 찾을 수 있는 권리를 가지게 됩니다.

그런데 이 주택임대차보호법에 의해서 보호를 받을 수 있는 것은 주택이지
상가는 여기에 해당되지 않습니다.

전남 장성에 사는 박씨는 95년도에 전세 오천만원에 월세 사만원으로 해서
일반근린상가 약 14평을 세내서 영업을 하고 있습니다.

박씨는 입주하면서 건물에 전세권을 설정하려고 했지만 돈이 너무 많이
들기 때문에 전세권을 설정하지 않고 대신 계약서에 확정일자를 받고 영업을
하는 장소로 주민등록까지 이전해 두었습니다.

박씨가 건물에 입주할 때에는 건물에 아무런 담보도 설정되어 있지
않았지만 그후 건물주인이 상호신용금고에서 대출을 받으면서 저당권을
설정해두었습니다.

박씨는 금년 8월이면 임대기간이 끝나기 때문에 가게를 비워주고 다른
곳으로 이전하려고 하는데, 확정일자도 받아두고 주민등록도 해두었기
때문에 전세보증금을 돌려 받는데에는 별 문제가 없는지 알아보겠습니다.

앞에서도 말씀드린 것처럼 주택임대차보호법 얘기를 많이 하다보니까
상가의 경우에도 계약서에 확정일자를 받아두고 주민등록을 상가로 이전해
두면 나중에 상가가 경매되더라고 보호받을 수 있는 것으로 오해하는 분들이
많습니다.

하지만 상가의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되지 않기 때문에
확정일자를 받아두고 주민등록을 해 두었다고 하더라도 우선적으로 보증금을
변제받을 수는 없고, 상가에 저당권을 설정한 사람들보다 후순위로 보증금을
돌려받게 됩니다.

또 보증금을 돌려받기 위해서는 일단 임대기간이 만료되어야만 하니까
우선은 금년 8월까지 기다려야 하는데, 임대기간이 끝나서 상가를 비우게
되면 바로 보증금을 상가주인으로부터 받아야만 합니다.

만일 상가주인이 보증금을 돌려주지 않으면 주인을 상대로 보증금반환소송
을 해야 하는데, 이런 경우에 상가주인이 세가 나가지 않아서 보증금을
돌려줄 수 없다고 할 수는 없는 겁니다.

상가 임대차의 경우에는 이처럼 주택임대차의 경우와는 달리 주택임대차
보호법이 적용되지 않기 때문에 가능하면 전세권이나 저당권을 설정해
두어야만 상가가 경매되더라도 보호를 받을 수 있고, 그렇지 않으면 자칫
보증금을 날릴 수도 있으니까 이점은 잘 기억해 두어야 하겠습니다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 6월 2일자 ).