"어떤 아파트를 고를까".

8월부터 시행되는 당첨권 매매허용을 앞두고 투자자들이 고민하는 부분이다.

자금스케줄에 맞춰 시세차익이 큰 아파트를 고르면 그만이다.

그러나 말처럼 쉽지않다.

물량이 넘치는 것도 선택을 어렵게 하고 있다.

한때 1억원의 프리미엄이 붙는 등 과열양상을 보였던 고양 용인 김포 등
특급주거지역에서도 2년전 분양가격이면 살수 있는 물건이 즐비하다.

미등기 아파트에도 등급이 있다.

무조건 주변시세보다 싸다고 투자성이 높은 것이 아니다.

단지규모 학군 교통여건 등 3박자를 고루 갖춰야 한다는게 전문가들의
한결같은 지적이다.

아파트 고르는 요령을 제시한다.

<>입주시기가 빨라야 한다 =내년 하반기 이후 입주는 피하는 것이
유리하다.

미등기전매의 경우 중도금 없이 계약금과 잔금을 치루는 것이 보통이다.

따라서 입주시기가 늦을수록 금융비용만 늘어난다.

내년 입주하는 수원영통지구 주공, 신원.미주, 건영 아파트의 경우
33평형이하 중소형평형은 최고 1천만원의 프리미엄이 붙어 호가가 형성된
상태.

공급당시 분양가가 현재 시세보다 1천만원 이상 싸기 때문이다.

하지만 거래는 드물다.

입주시기가 늦어 추가로 부담하는 금융비용이 만만치 않기 때문이다.

<>업체지명도가 가격을 좌우한다 =대기업 소속 건설업체를 제외하곤 어느
업체가 언제 넘어질지 모르는게 현실.

업체안정도도 이젠 프리미엄이다.

전평형에 걸쳐 프리미엄이 붙어있는 김포사우지구.

이곳에서도 청구아파트는 분양가밑에서 당장 살수 있다.

하지만 매물은 넘치지만 수요가 없다.

수도권에서 가격이 가장 싼 의정부 장암지구.

40평형대 이상 대형평형은 최초 분양가보다 최고 1천만원이 떨어졌지만
현대아파트는 분양가에 살 수 있다.

<>단지규모가 5백가구 이상이어야 한다 =소규모 단지는 생활편익시설을
고루 갖추고도 입지여건의 메리트를 살릴 수 없다.

관리비부담이 많고 진입로가 좁고 주차공간이 부족해 종합적인 평가에서는
처지기 때문이다.

따라서 매매및 전세가격도 낮게 형성돼 실투자금액은 늘어난다.

팔려고 내놔도 급매가 아니면 거래가 힘들다.

이런 단지는 당첨권가격이 주변보다 5백만~1천만원 이상 싼 경우가 많다.

서울 면목동 신성, 일신아파트는 입주시기가 빠르지만 단지규모가 3백가구
미만이어서 분양가보다 1천만원 싸다.

<>대단위 택지개발지구가 유리하다 =수도권아파트는 일반적으로 서울과의
거리에 따라 가격이 매겨진다.

하지만 교통이 편리하더라도 준농림지에 지어진 아파트는 외풍을 많이
받는다.

가격상승기에는 조금 오르고 가격하락기에는 급락한다.

학교 쇼핑센터 등이 부족하기 때문이다.

대표적인 예가 김포 풍무리아파트 단지.

모두 3만여가구가 들어서는 이곳은 인근의 사우지구보다 교통이 더 편리하다

서울과의 거리도 가깝고 인천국제공항 고속도로 노오지IC와 연결되는 등
발전가능성도 높다.

하지만 당첨권가격이 분양가보다 낮고 수요도 별로 없다.

2백만~6백만원의 프리미엄(32평형 이하기준)이 붙은 사우지구와
대조적이다.

<>대규모 단지와 붙어있는 아파트의 가격은 거품일 가능성이 높다 =서울
신내동 새한 동부아파트, 서울 목동 대림 벽산아파트, 고양 탄현동 경성
큰마을 아파트.

공통점은 신내지구 목동아파트촌 탄현2지구등 택지개발지구 바로 옆에
있다는 점이다.

또 주변시세보다 5백만~2천만원 이상 싸다.

이들 아파트는 가격상승기에는 택지지구 아파트선까지 거의 근접했지만
IMF 이후 가격차가 크게 벌어졌다.

또 인기가 높은 택지지구에 가려 팔거나 전세놓기가 쉽지 않다.

따라서 인근단지는 택지지구보다 적어도 1천만원 싸야 메리트가 있다는
얘기가 된다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 7월 22일자 ).