"심각한 경영난" "부도업체에 불법대출" "공사중단" 등 부동산신탁사를
둘러싼 문제들이 연일 터져나와 입주예정자들의 불안이 점차 고조되고 있다.

입주예정자들은 신탁사업에 대한 정확한 정보나 통계가 없어 "중도금을
날리지나 않을까" "제때에 입주나 할 수 있을까"하는 온갖 걱정에 휩싸여
있는 실정이다.

현재 한국부동산신탁 대한부동산신탁 주은부동산신탁 한국토지신탁 등 4개
부동산신탁사들이 시공중인 아파트 오피스텔은 대략 10만가구.

이중 시공사부도 등으로 공정이 예정보다 처진 현장은 20~30%에 이르는
것으로 업계에서는 추산하고 있다.

하지만 신탁사업은 공기가 다소 늦더라도 소비자들의 금전적인 피해는
거의 없을 전망이다.

신탁사들이 모두 정부재투자기관이고 정부가 부실신탁사들의 회생을 위해
각종 지원책을 내놓고 있기 때문이다.

업체 개별사업 등에 따라 부실정도가 다른만큼 자신과 관련된 사업에 대한
공정과 향후계획을 알아보고 이에따른 대책을 마련하는 것이 바람직하다.

<>업체마다 부실정도가 다르다 =한국부동산신탁은 현재 73개 프로젝트를
수행중이다.

영등포 우성빌딩 등 완공됐거나 신탁계약해지를 추진중인 29개를 제외하면
실제 사업은 45개.

이중 시공사부도 사업성악화 등으로 공사가 중단된 현장은 7~8개.

하지만 총사업규모의 35%(7천2백89억원)선을 차지하는 분당테마폴리스
탄현경성아파트 단국대사업 등 "3대 문제사업"이 시공사재선정 외자유치교섭
등으로 거의 해결됨에 따라 사업안정성이 크게 개선됐다.

대한부동산신탁은 완공(9건)되거나 미착수(25건)사업을 제외하면 실제
사업물량은 43건.

이중 안산본오동 복합상가, 동해부곡동 주상복합, 전주서호아파트 등은
공사가 중단된 상태다.

한국토지신탁은 위탁자인 성원토건그룹부도로 30여건이 사업추진에
어려움을 겪고 있다.

주은부동산신탁은 그동안 보수적인 경영덕분에 부실사업이 거의 없다.

<>입주예정자의 금전적 피해는 없다 =일시적인 자금난 시공사부도 등으로
공사가 중단됐더라도 입주에는 지장이 없다.

입주가 늦은만큼 지체보상금도 받을 수 있다.

아파트는 분양보증이 돼 있어 신탁사가 부도나더라도 직접적인 피해는
없다.

오피스텔과 상가도 안전하다.

민간건설업체가 분양하는 상가와 오피스텔은 분양보증대상이 아니어서
시공사가 부도나면 계약금과 중도금을 떼일 가능성이 높다.

하지만 신탁사업으로 진행중인 오피스텔과 상가는 사업주체(신탁사)가
파산절차를 밟지 않는 한 걱정하지 않아도 된다.

신탁사부도 가능성이 희박하기 때문이다.

신탁사가 모두 정부재투자기관인데다 신탁사부도는 신탁업 자체의 존립을
위협한다는 이유에서다.

정부는 현재 한국 대한의 부실사업을 신생신탁사에 넘기고 이들 2개사의
종금사부채상환을 연말까지 유예시키는 등 각종 지원책을 내놓고 있다.

따라서 신생사가 사업을 인수하더라도 입주예정자들은 걱정할 필요가
없다는 것이다.

사업주체가 바뀐다해도 입주자들의 권리는 예전과 변함이 없다.

<>위탁자는 손실이 불가피하다 =신탁계약은 수익자부담원칙.

즉 사업후 발생하는 이익과 손해는 모두 위탁자 몫이라는 얘기다.

신탁사는 사업이 성공하든 실패하든 상관없이 신탁수수료(총사업비의 5%)만
챙기면 된다.

그러나 위탁자는 IMF여파로 사실상 분양이 어려운 상가와 오피스텔이 많아
어려움을 겪고 있다.

위탁자는 이익은 커녕 오히려 손해를 물어줄 처지에 놓였다.

현재 신탁사들이 추진중인 "퇴출사업선정"도 분쟁소지가 많다.

퇴출사업이란 사업성이 떨어지는 물건에 대해 신탁계약을 해지하는 것.

개별사업마다 계약조건이 다른데다 사업포기에 따른 명문규정이 없다.

결국 손해부담문제를 놓고 신탁자와 위탁자는 장기간 갈등에 휩싸일
것으로 보인다.

<>때에 따라 해약도 한가지 방법이다 =공사가 중단되거나 예정공정률에
비해 지지부진한 사업이 많다.

따라서 입주예정자들은 반드시 해당 신탁사와 현장을 방문, 공정률 공사
진행여부를 확인하는 것이 좋다.

아파트는 사업성이 높아 공정이 다소 늦더라도 입주지연은 2~3개월에
불과하다.

하지만 공사가 중단됐거나 정상공정률에 못미칠 경우 중도금을 내지 않는
것이 좋다.

중도금은 공정율에 따라 내도록 법제화돼 있기 때문에 연체료 걱정은
안해도 된다.

일부 상가의 경우 사업성이 현저히 떨어진다고 판단되면 해약을 요구하는
것도 한가지 방법.

공사가 늦어 정확한 입주시기를 알 수 없을 때는 차라리 해약해 마음고생을
줄이는 것이 낫다.

그러나 어느 경우든 위약금 10%(분양가기준)는 각오해야 한다.

< 김태철 기자 synergy@ >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 8월 7일자 ).