부동산 경매에도 틈새시장이 있다.

선순위 임차인이 있는 물건이다.

다시말해 전세가 물린 경매물건이 바로 그 것.선순위 임차인이 있는 물건은
채권자의 근저당 설정일자보다 앞서 전세로 확정일자를 받은 경우다.

이런 물건은 주택임대차보호법에 따라 채권신청자에 우선해 배당을 해야
한다.

이런 이유로 경매컨설팅업체들 사이에서는 선순위 임차인이 있는 물건은
경매투자자들에게 알선하기를 꺼리는 기피대상 0순위다.

그렇지만 이런 물건은 진흙속의 진주를 캐는 것 만큼이나 공을 들여볼만
하다.

선순위 임차인이 있는 물건은 대부분의 투자자들이 경매를 꺼리기 때문에
유찰횟수가 많다.

때문에 최저 경매가가 대체로 시세보다 20%정도 싸다.

초기 투자자금에 대한 부담이 적은 것도 장점이다.

임대계약기간이 남아 있을 경우 낙찰받은후 곧바로 전세금을 돌려주지
않아도 되기 때문이다.

임대계약기간에 여유가 있을수록 초기 투자자금 부담은 줄어들게 마련이다.

임대계약이 끝나더라도 다시 임대재계약을 맺거나 다른 임대계약을 체결,
당장의 자금부담을 미룰 수도 있다.

예컨대 오는 25일 서울지법본원 경매13계에서 입찰에 부쳐질 서울 강남구
압구정동 한양아파트 61동 701호(32평형)는 감정가 2억9천만원에서 최저
경매가가 1억8천만원으로 떨어졌다.

선순위 임차금액은 2천만원이다.

일단 1억8천만원보다 높은 가격으로 낙찰받으면 소유권을 넘겨받을 수 있다.

임차금액 2천만원을 지불할지 여부는 자금사정에 달려 있다.

이 때문에 경매전문가들은 선순위 임차인이 있는 물건은 실거주 목적보다는
투자나 재테크용으로 적합하다고 말한다.

임대주택용으로 적격이란 얘기다.

선순위 임차인이 있는 물건을 경매로 구입할때는 전세금을 포함해 주변
시세의 약 80~85%선 이하가격에 입찰해야 손해를 보지 않는다.

선순위 임차인의 전세계약기간과 금액을 꼼꼼히 확인해야 자금계획의
차질을 피할 수 있다는 점도 유념해야 한다.

등기서류만 따져보기보다는 세입자를 직접 만나는 것도 투자전략의 한
방법이다.

( 한 국 경 제 신 문 1998년 8월 21일자 ).