서울 중구 무교동에 직장을 가지고 있는 신씨는 대학선배의 아파트를
인수했습니다.

이 아파트는 은행에 포괄담보 5억원에 근저당권이 설정되어 있었는데
선배는 어차피 양도소득세 때문이라도 3년동안은 이 아파트를 팔지 않을테니
이 기간동안만 아파트를 담보로 쓰자고 해서 신씨는 선배를 믿고 등기이전을
했습니다.

하지만 선배는 96년도 가을에도 한번 부도를 냈고 작년 2월에도 부도를 낸
사실이 있어서 신씨는 선배에게 이제 저당권을 해제해 달라고 요청했지만
선배는 3년을 쓰기로 했으니 그 약속을 꼭 지키겠다고 하면서 저당권을
해제해 주지 않고 있습니다.

신씨는 더 이상 자기 아파트를 담보로 제공할 의사가 없기 때문에 선배에게
저당권을 없애달라고 했지만 선배는 저당권을 없애주지 않고 있고 또 91년도
에 저당권을 설정한 은행에서는 95년도에 이 아파트의 소유권이 신씨에게
넘어왔음에도 불구하고 아직 아무런 연락이 없다고 합니다.

신씨는 아파트에 설정된 저당권을 없애서 완전한 권리를 가지고 싶은데
어떻게 하면 좋을지 물어오셨습니다.

아마 신씨는 저당권이 설정된 상태로 아파트를 인수한 것같은데 편지 내용
으로 봐서는 아파트에 저당권이 설정되어 있음에도 불구하고 시세대로 가격을
다 주고 아파트를 산 것 같습니다.

참고적으로 이렇게 저당권이 설정된 상태의 아파트를 살 때에는 아파트
가격에서 저당권에 의해서 담보된 채무액을 공제한 금액만큼만 매도인에게
주는 대신 매도인이 진 빚을 매수인이 인수하는 것이 서로에게 좋습니다.

이렇게 하면 매도인은 자기 빚을 없앨 수 있어서 좋고 매수인은 적은
돈으로 아파트를 사는 대신 사실상 아파트를 담보로 자기가 돈을 빌린 것이
되니 나중에 저당권 때문에 걱정할 필요가 없기 때문입니다.

신씨의 경우 이미 저당권이 설정되어 있는 아파트를 산 것이기 때문에
아파트를 산 선배와 저당권을 설정해 준 은행에서 동의하지 않는 한은
저당권을 신씨 마음대로 지울 수는 없습니다.

특히 은행은 이미 그 아파트에 저당권을 가지고 있고 이렇게 설정되어 있는
저당권은 아파트의 소유권이 다른 사람에게 넘어갔다고 해서 자동적으로
없어지는 것이 아니기 때문에 새 집주인인 신씨에게 별다른 연락을 할
필요는 없고 언제든지 채무자가 돈을 갚지 않으면 이 아파트에 대해서
권리를 행사할 수 있습니다.

신씨로서는 달리 방법이 없으니가 선배에게 아파트 대신에 다른 담보를
제공하도록 해서 은행으로부터 저당권을 해지하던가, 아니면 은행으로부터
대출받은 돈을 갚아서 신씨 아파트에 설정된 자당권을 없애달라고 조를 수
밖에 없습니다.

신씨의 경우는 처음부터 선배 말만 믿고 일을 잘못 처리한 것이기 때문에
그외에는 별 방법이 없겠습니다.

< 변호사. 한얼종합법률사무소 hanollaw@unitel.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 9월 1일자 ).