법원경매는 불황을 거의 타지 않는다.

몰려드는 투자자들로 경매법정은 북새통을 이룬다.

시세보다 싸게 부동산을 구입할 수 있다는게 가장 큰 매력이다.

그렇다고 모든 물건이 높은 시세차익을 가져다 주진 않는다.

종류에 따라 투자수익률은 천차만별이다.

아파트는 투자매력을 상실한지 오래다.

낙찰가가 시세의 75~80%선에 육박해 조금 싸게 집을 마련하는 의미밖에
없다.

농지도 마찬가지다.

시세의 50~60%선에 구입할 수 있지만 되팔기가 쉽지 않다.

다른 부동산에 비해 낙폭도 크다.

최소비용으로 최대효과를 얻을 수 있는 물건은 무엇일까.

또 잠재력이 높아 안정성이 큰 것은 어떤 것일까.

틈새상품에 눈을 돌리면 된다.

신설도로변 준농림지, 단지형 전원주택, 택지개발예정지구내 토지, 소규모
오피스텔 등이 경매에선 틈새상품이다.

이 물건들은 관심을 갖고 살펴보지 않으면 잘 드러나지 않는다.

따라서 경쟁자가 별로 없다.

헐값에 구입할 수 있는데다 개발가능성도 높아 향후 가격상승 전망이 밝다.

<>신설도로변 준농림지

준농림지에 도로가 나면 땅값상승은 시간문제다.

지난 20일 수원지법 경매2계에서 낙찰된 경기도 용인시 기흥읍 신갈리
318-1 전.답 1천73평(사건번호 97-92285)이 대표적이다.

최초감정가는 9천2백40만원.

하지만 무려 6번이나 유찰된 끝에 2천1백60만원에 팔렸다.

법원대장에 맹지(도로와 멀어 차량통행이 불가능한 땅)로 설명돼 있어
일반인들이 매입을 꺼렸기 때문이다.

그러나 이곳 주변으로 15m 도로가 나게돼 교통여건은 획기적으로 개선될
전망이다.

이처럼 신설도로변 준농림지는 표시가 잘 안난다.

따라서 용인 김포 파주 수원 등 수도권 요지의 준농림지는 항상 눈여겨
봐야 한다.

입찰전에반드시 시.군.구를 방문, 토지이용확인원을 떼어보는게 좋다.

이 서류에는 도로 주택정비 등 향후 도시계획 사항이 나타나 있다.

<>단지형 전원주택

지난 13일 수원지법 경매11계에 나온 경기도 용인시 양지면 식금리 단독
주택(사건번호 98-2159).

지난해 7월 준공된 이 물건은 대지 1백44평, 건평 58평으로 최초감정가는
1억6천5백18만5천원이다.

4번 유찰된 후 1억7백70만원에 낙찰됐다.

시세는 2억원을 호가하고 있다.

저가낙찰이 가능했던 이유는 낙찰자들이 법원대장만 의지해 물건을 판단했기
때문이다.

토지활용에 제한이 많은 수질보전특별구역 자연보전권역내 주택으로 소개돼
있어서다.

주위에 어떤 시설물이 있는지 설명도 없다.

하지만 이 주택 주위에는 모두 9가구가 모여있다.

뜰에는 잔디가 심어져 있고 최고급 마감재로 건축돼 있다.

영동고속도로와 용인~이천간 도로 사이에 위치해 교통도 편리하다.

전원주택으론 최고의 입지를 갖췄다.

단지형 전원주택을 찾는 방법은 간단하다.

수도권 준농림지에 있는 주택중 지은지 2~3년 밖에 안되는 것만 눈여겨
보면 된다.

단지형 전원주택이 유행한 시기가 이때쯤이기 때문이다.

또 수질보전구역이나 자연보전권역 등에 있는 주택을 찾는 것도 방법이다.

토지이용에 제한이 많은 만큼 주거환경이 오히려 쾌적하다.

<>택지개발예정지구내 토지

지난달 28일 수원지법 성남지원 경매3계에서 낙찰된 경기도 성남시 분당구
하산운동 임야 5백15평중 2분의 1지분(사건번호 98-6123).

판교개발예정지로 땅값 상승 전망이 높다.

최초감정가는 8천5백15만원이었으나 5회 유찰된 후 3천30만원에 낙찰됐다.

지분(여러사람이 한 땅을 공동으로 소유)인데다 맹지여서 입찰참가자들이
눈여겨 보지 않은 탓이다.

각 지자체들이 잇따라 내놓고 있는 도시개발청사진에 관심을 기울이고
있으면 경쟁없이 쉽게 구입할 수 있는 대표적인 물건이다.

<>소규모 오피스텔

오피스텔의 경우 공실률이 높고 매매가 어렵다.

낙찰가도 시세의 50~60% 수준으로 낮다.

이런 점을 역이용하면 소액을 투자해 높은 수익을 올릴 수 있다.

특히 소형물건은 대형에 비해 임대가 수월하다.

지난 21일 서울본원 8계에서 낙찰된 강남구 논현동 거평타운 9층 20평형
오피스텔(사건번호 98-5846).

최초감정가는 9천만원이나 5회 유찰돼 임대가보다 낮은 3천8백20만원에
팔렸다.

낙찰즉시 임대를 주면 투자원금을 그대로 회수할 수 있다.

기업체가 몰려 있는 강남구와 송파구가 오피스텔 투자적지다.

일부 오피스텔의 경우 법원대장에 "근린"으로 표기돼 있다.

지은지 오래된 오피스텔은 대부분 근린으로 표시된다.

얼핏보면 근린상가로 착각하기도 한다.

근린중 OO타운,OO타워로 나와 있고 중앙난방 개별난방 등 난방형식이
구체적으로 표시돼 있으면 십중팔구 오피스텔이다.

< 김태철 기자 synergy@ >

<>도움말:영선코리아 (02)558-9500

( 한 국 경 제 신 문 1998년 10월 27일자 ).